등기 전 전세계약 진행 시 안전한 방법 문의
신규 분양하는 아파트에 전세 계약을 하려고 합니다. 통상적으로 준공 후 등기 완료 까지 3-4 개월이 걸린다고 하여 등기 전 계약 하려고 하는데 이때 전세자금의 보호를 받을 수 있는 방법이 있는지 문의 합니다.
1 계약서 특약 설정 시 특약 문구
2. 보증 보험 가입 가능 여부
3. 그 외 안전 장치
신규 분양하는 아파트에 전세 계약을 하려고 합니다. 통상적으로 준공 후 등기 완료 까지 3-4 개월이 걸린다고 하여 등기 전 계약 하려고 하는데 이때 전세자금의 보호를 받을 수 있는 방법이 있는지 문의 합니다.
1 계약서 특약 설정 시 특약 문구
2. 보증 보험 가입 가능 여부
3. 그 외 안전 장치
==> 우선적으로 재개발 분양사무실에 임대인이 채무현황을 확인한 후 잔금시 말소되고, 전입신고 등을 한다면 선순위 권리자 자격을 유지할 수가 있습니다. 이러한 경우 보증보험 가입은 사실상 불가합니다. 그외 안전자치는 전입신고 등을 하여 대항력을 유지하시는 것이 우선입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
1. 본 부동산은 현재 등기 전 상태로, 소유권 이전등기 예정일은 (예정일)입니다. 임대인은 본 아파트에 대한 소유권을 취득하는 즉시 세입자 명의로 확정일자 부여 및 전세권 설정 등 전세금 보호 조치를 이행하여야 합니다.
2. 임대인은 소유권 취득 즉시 임차인 요청 시 보증보험 가입에 필요한 서류 일체를 제공하고, 협조한다.
3. 만약 임대인이 정해진 기한 내에 소유권을 이전받지 못하거나, 세입자의 권리 보호 조치가 불가할 경우 본 계약은 자동 해지되며, 계약금 및 중도금 전액을 3일 이내 반환해야 한다.
4. 등기 이전까지 임차인의 전세보증금 반환을 위해 임대인은 (에스크로 또는 제3자 예치방식 등) 방법으로 보호 장치를 마련한다.
,보증 가입 가능 여부는 소유권 등기 여부와 임대인의 신용에 따라 달라집니다
따라서 반드시 보증 가입 가능 여부를 계약 전 보증기관에 사전 확인하시고, 보증 가입이 불가할 경우 계약 무효라는 특약을 포함해야 합니다
기타 안전장치는 전입신고/확정일자 확보, 공인중개사 계약, 소유자 신원 및 등기정보 확인 등을 하셔야 합니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
요청하신 내용대로 번호 순서대로 답변을 드리겠습니다.
등기 전에는 확정일자, 전입신고만으로는 대항력이나 우선변제권이 없기 때문에 반드시 특약으로 리스크를 줄여야 합니다. 이를테면,
"본 계약은 임대인 소유의 아파트로, 현재 소유권 이전 등기가 미완료된 상태입니다. 임대인은 본 아파트에 대해 준공이후 지체없이 소유권 이전 등기 마무리하고 세입자가 전입신고/확정일자 받을 수 있도록 협조하여야 합니다. 만약, 임대인의 귀책으로 등기 지연이나, 임차인의 대향력 및 우선변제권 취득이 불가할 경우 임대인은 이에 따른 모든 손해를 배상하며 계약금의 배액을 상환, 그리고 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다. "
이와 같이 명시하시면 안전합니다.
전세보증금 보증보험 가입여부는 일부 보증기관에서 제공하는 조건부 보증가입을 활용해 보세요.
HUG, SGI 서울보증 에서는 조건부 보증가입이 가능합니다.
그 외 안전장치로는 등기부, 분양계약서 확인, 집주인 실명확인, 신분증 사본 확보 등이 있겠습니다.
부디 안전하고 좋은 계약 되시기 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
등기 전 상태에서는 전세금 보증보험 가입이 일반적으로 제한됩니다만 임대인이 분양을 받은 실소유자고 향후 등기를 본인 명의로 진행할 예정이라면 보증기관에서 조건부 승낙을 할 수 있습니다.
등기 완료 후에는 전입신고 + 확정일자 + 보증보험을 모두 가입하여 보증금을 지킬 수 있도록 하시는 것이 좋습니다.
특약사항 문구로는 본 전세계약은 향후 소유자 명의로 등기 완료 시 등기사항전부증명서와 일치하는 경우 유효하며 소유권 이전 등기 완료 즉시 임대인은 임차인의 전입신고 및 확정일자 취득을 적극 협조한다. 정도만 기재하시면 될 듯 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
신축아파트의 경우 등기가 없기 때문에 선순위 근저당권 설정에 대한 문제가 발생이 될 소지가 있습니다.
따라서 특약사항으로 임대인의 신축아파트 분양계약서 원본을 잔금일까지 부동산에서 가지고 있어야 하는 특약정도 넣으시게 되면 임대인은 근저당권 설정이 어럽게 됩니다. 즉 임차인이 확정일자 + 전입신고로 우선순위를 확보를 할때까지는 근저당권을 설정을 못하게 하는 특약이 있어야 하고 또한 전세보증보험의 경우 임대차계약 1/2기간까지 가입이 가능합니다. 또한 등기가 없을 경우 전세보증보험 가입이 불가하니 등기가 나오면 가입을 하시면 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
계약서 특약문구
- 본 계약은 임대인이 소유권 이전등기를 완료하는 것을 전제로 한다.
- 등기 지연 또는 소유권 이전등기 불가 시 임차인은 계약을 해지할 수 있으며, 임대인은 계약금 및 수령한 보증금 전액을 즉시 반환한다.
등기전에는 보증보험가입이 제한적입니다. HUG나 SGI서울보증 보험에 예정소유자로 검토가 가능할 수 있으니 확인해보시기 바랍니다.