집 매매 시 전입신고를 빼달라는 문자 합의가 효력이 있는지 궁금합니다

Question

장기 거주 중 이번에 재계약을 했고, 계약서 특약에는 전입신고 관련 내용이 없습니다.

다만 계약 전에 문자 대화로 집주인이 ‘거주 중에는 매매 가능성이 거의 없지만, 만약 매매하게 되면 그때는 잠시 전입신고를 빼달라’고 사전 언급한 적이 있습니다.

당시 제가 잘 몰라 ‘알겠다’고 답했는데,

이 문자상의 구두 합의가 법적 효력을 가지는지,

그리고 제가 그렇게 답한 것이 세입자에게 불리하게 작용할 수 있는지 알고 싶습니다.

집주인이 추후 해당 문자 내용을 근거로 전입신고 말소를 요구할 경우

세입자가 취해야 할 안전한 대응 방식이나

주의해야 할 행동이 있다면 알려주시면 감사하겠습니다.

현재 재계약 효력일 에 전입신고와 확정일자를 받아둔 상태입니다

Answer 1

• 결론 및 핵심 판단
  문자 메시지로 전입신고를 빼주겠다고 한 사전 합의는 원칙적으로 임차인에게 법적 구속력을 갖기 어렵습니다. 전입신고와 확정일자는 임차인의 법정 권리로서 사적 합의로 제한되기 어렵고, 계약서 특약에도 반영되지 않았다면 그 효력은 더욱 약합니다. 이미 전입신고와 확정일자를 유지하고 있다면 임차인의 지위가 우선 보호됩니다.

• 법리 검토
  주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권은 강행 규정적 성격을 가지며, 임차인에게 불리한 약정은 효력이 제한됩니다. 문자 합의는 계약 내용으로 편입되었다고 보기 어렵고, 설령 합의가 있었다 하더라도 전입신고 말소를 강제할 근거로 삼기에는 부족합니다. 집주인의 매매 편의는 임차인의 권리보다 우선하지 않습니다.

• 대응 전략
  추후 전입신고 말소를 요구받더라도 이에 응할 의무는 없습니다. 문자 합의만을 근거로 한 요구에는 명확히 거절 의사를 표시하고, 모든 소통은 기록이 남는 방식으로 진행하는 것이 안전합니다. 이미 권리 요건을 갖춘 상태이므로 현상 유지를 원칙으로 하시기 바랍니다.

• 유의사항
  임의로 전입신고를 말소하면 권리 보호에 중대한 공백이 발생할 수 있으므로 어떠한 사정에서도 선행 조치는 피해야 합니다. 계약서에 없는 내용은 신중히 대응해야 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

이와 같은 내용만으로 합의의 효력이 인정된다고 보기는 어렵고 특히 임차인 권리를 보호하기 위해서 그러한 내용을 거부하는 것은 정당한 권리 행사로 보여집니다 이상입니다.