전세 계약금 또는 매매 중도금을 넣고 못들어간다고 했을 경우 궁금합니다.

Question

부동산에 대해 아직 잘 몰라서 2가지 경우를 여쭈어봅니다.

1. A가 전세 계약금의 10프로를 B집주인한테 입금을 한 뒤, 잔금치르기 전에 전세대출이 안되서 입주를 못한다고 계약 파기를 원했을때, B집주인은 전세계약금이 큰 금액(예를 들어 1억)이라도 안돌려줘도 되는지 궁금합니다.

2. 아파트 매매 계약해서 중도금까지 납입을 한 뒤, A구매자가 대출이 안되고 자금 부족으로 매매 계약 파기를 원했을때 B집주인은 이미 A구매자가 지불한 매매 계약금을 가지고 다른 집 매매 계약을 했으며 계약파기를 원하지 않습니다. 그럴 경우, 어떤 절차를 뒤에 밟게 되는지 궁금하며, B집주인은 이미 계약한 다른 집으로 무사히 이사를 할 수 있는지 궁금합니다.

기본적일 수 있는데, 잘 몰라서 여쭈어봅니다.

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

1. 전세대출에 대한 특약이 없는 경우 보통 대출은 임차인의 몫입니다.

대출이 안되는 사유가 목적물에 있지 않다면 계약금 반환은 어려울 것입니다.

2. 중도금까지 들어갔으면 계약 해제는 매도인 동의 없이 불가능합니다.

매수인 A는 매도인이 미동의시 어떻게든 잔금을 치러야 하며, 잔금이 안되서 발생하는 매도인의 손해배상까지 해야 할 수 있습니다.

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Answer 2

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

질문자님께서 문의하시는 내용은 보통 계약할때 대출이 않나와서 잔금을 이행하지 못하는경우 이계약을 무효로하고 임대인이나 매도인은 즉시 임차인이나 매수인에게 계약금을 반환하기로 한다라는 특약을 걸고 계약을 진행합니다.

만약 이러한 특약이 없는경우 임차인이나 매수인의 과실이기때문에 계약금을 돌려받지 못하고 다음계약을 위해 매도인이 다른곳에 계약금을 냈다면 그손해도 손해배상책임을 물거나 매수인의 계약금으로 갈음하거나 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.

1. 우선 임대인과 임차인 간 계약 시 이행 착수 전 계약을 해지하게 될 경우, 계약사항에 따라 달라질 수 있습니다.

1) 계약금에는 해약금의 성질이 있으며, 쌍방이 합의 하에 위약금에 대한 특약을 하였을 때에는 임차인은 계약금 포기 후 일방적으로 해지가 가능하고, 임대인은 계약금 배액(2배)을 상환함으로써 일방적으로 계약 해지가 가능합니다.

2) 대출 실행 불가 사유가 목적물과 관련이 없다면, 계약금 반환은 사실상 불가하다고 판단됩니다.

3) 계약금 계약 시 별도의 위약금에 관한 특약이 없을 경우에는, 어느 한 쪽이 계약금 관련 소를 제기하지 않는 이상 계약금 반환할 여지는 있습니다.

2. 매매계약에서 중도금까지 납부 후 계약 해지를 원하실 경우 쌍방의 동의 및 의사 합치가 있어야합니다.

1) 다만 이럴 경우에는 서로 간에 실제 손해가 발생한 쪽에서 별도로 손해배상을 청구할 수도 있다는 점 반드시 숙지 부탁드립니다.

마지막으로 저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.

감사합니다.