등기 나온 신축아파트 신생아 특례 버팀목 가능할까요?

Question

사용승인일 올해 1월인 신축 아파트입니다.

중개사분께 버팀목 대출을 이용할 거라 말씀을 드렸더니, 신축이라 등기 나온 곳이 몇 집 없어서 등기 나온 곳으로 보여준다고 하시더라고요.

집이 마음에 들어서 바로 가계약금 100만 원을 걸고 나왔습니다.
중개사분께서 신축이기 때문에 버팀목을 진행할 때 은행 입장에서 귀찮은 요소가 많아서 지점에 따라 안 해주는 곳이 있을 거라고 했고, 그래서 여러 은행을 돌아보기 위해 어제 연차를 쓰고 은행을 여러 곳 돌아다녀 봤습니다.

은행 가는 곳마다 상담사분들이 "아직 시세나 공시지가가 안 나와서 기준으로 잡을 금액이 없고, 가치를 평가하는 절차가 있기는 하지만 본인 지점은 지금 업무가 너무 많아 처리할 여력이 안된다. 다른 지점을 가보시는 것을 추천드린다" 이렇게 말씀하시더라고요.

중개사분께서는 분양가가 약 3억 8천만 원 정도이고 전세는 2억 5천만 원이기 때문에 보수적으로 잡아도 전세금액에는 문제가 없기 때문에 발품 팔아 은행 직원만 잘 만나면 가능할 거라고 말씀하시네요.

등기가 나온 신축 아파트도 버팀목 전세 대출이 원칙상으로는 가능한가요??
좀 더 발품을 팔아서 좋은 상담사분을 만나면 대출을 진행할 수 있는 가능성이 있는지...
아니면 시세가 나오지 않고 공시지가가 나오지 않은 신축 아파트는 등기가 나와도 버팀목이 완전히 불가능한 지가 궁금합니다. ㅠㅠ
가능성만 있다면 좀 더 발품 팔아보려고요...

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

버팀목 전세대출은 당연히 신청요건에 해당이되고, 목적물 역시도 그 기준에 충족하면 원칙상 가능합니다. 그게 신축이든 구축이든 동일하나, 등기가 나오지 않은 주택의 경우에는 사실상의 소유자확인이나 주택가격에 대한 평가기준이 애매한 예외적인 경우 해당하기 떄문에 버팀목대출을 실제 심사하고 집행하는 은행에 따라 차이가 있다고 보시면 됩니다. 보통 신축아파트 입주시에 전세계약을 통해 잔금을 마련하는 소유자가 많기 때문에 버팀목 대출 역시도 등기가 없는 미등기 신축아파트에 대해서도 HF보증으로써 허용되는 경우가 상당수 있습니다. 만약 등기부까지 나온상태라면 대출은 더 용이할수 있고, 주택평가액을 산정하기 어렵다고 한다면 차라리 동일 아파트에 대한 대출수요가 많을수밖에 없는 아파트 주변의 은행등을 통해 상당받아보시거나, 중개사무소와 연계된 대출상담사를 통해 도움을 받으시면 좀더 수월할듯 보입니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

등기가 나왔다는 것은 보존등기가 나왔으므로 소유권 이전등기까지 완료된 상태를 말합니다.

형식적으로 전세계약 및 대출 실행에 문제가 없는 상태입니다.

따라서 원칙적으로 버팀목 전세자금대출도 가능합니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

등기 나온 신축 아파트도 버팀목 전세자금대출은 원칙상 가능합니다

하지만 은행 지점별 실무 처리 가능 여부와 시세 산정 가능성에 따라 실질적인 실행 가능성은 제한될 수 있습니다

그런데 신축 아파트는 다음과 같은 문제가 있습니다:

국토부 실거래가, KB시세, 한국감정원 시세, 공시지가 등이 아직 반영되지 않습니다

따라서 시세 산정이 어렵고, 이 경우 은행은 내부평가나 감정평가사 감정을 활용해야 하고 이런 절차가 복잡하고 시간이 걸리며, 일부 지점은 업무량 등을 이유로 처리 자체를 기피합니다

제도적으로는 가능하나, 은행 지점에 따라 귀찮아서 안 해주는 경우가 꽤 많습니다

특히 시세 미형성 신축의 경우는 감정평가를 진행해줄 수 있는 지점을 찾아야 하며

더 발품을 팔아야 할거 같습니다