재개발 아파트 조정지역 해제전 매수 양도세 비과세 및 실거주의무

Question

경기 고양

(매수 당시 조정지역 및 토지거래허가 지역이기에 2년 실거주 조건)

21년 2월 재개발 아파트 매수(소유권 이전 완료일)

21년 8월 재개발 아파트 관리처분인가

이주는 늦게하여 전입신고는 늦게했지만,

거주기간은 매수시점부터 관리처분인가일 기준

6개월 정도인것 같네요, 전입기준 거주는 1년이였네요.

금리가 올라서 부담되니 매도하고 싶은데,

22.7월쯤 경기 고양시는 조정지역 해제와

토지거래허가제(재개발 구역도 해제)도 됐습니다.

제가 궁금한건

샀을때 조정지역과 토지거래허가제가 존재했었고,

2년 보유후 2년 거주해야 했었지만

조합측에 문의해보니

현재는 조정지역과 토지거래허가제가 다풀린 상태라서

매도가 가능하다고 했습니다.

담당 공무원에게도 최종 확인해야겠지만,

법이 소급하여 적용하는 것이 아니겠지요?

가령 조정지역, 토지거래허가 해제 날짜(22.7)

이전 매수자는 2년 보유했어도, 2년 거주 채우지 않으면

매도 불가하는건 아니겠죠?

곧 멸실을 앞두고 있어서 주택은 없어지고,

토지만 남는 것으로 알고 있습니다.

입주권으로 분류 되구요.

팔았다가 문제가 될까봐 걱정되네요.

실거주 하려고 했는데 물가가 올라서 팔았으면 합니다.

아시는분 답변 부탁 드립니다

Answer 1

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

재개발 아파트의 양도세와 실거주의무는 취득 당시의 조정지역 여부와 관리처분계획 인가일을 기준으로 판단됩니다. 취득 당시에 조정지역이었던 주택은 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주해야 양도세 비과세를 받을 수 있습니다. 관리처분계획 인가일 이후에는 재개발 아파트의 권리 부분에 대한 양도소득이 발생하므로 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다. 따라서, 21년 2월에 취득하고 21년 8월에 관리처분계획 인가를 받은 재개발 아파트는 23년 2월까지 보유하고 23년 8월까지 거주해야 양도세 비과세를 받을 수 있습니다. 전입신고일은 거주기간의 증빙자료로 사용되므로, 전입신고를 늦게 하셨다면 거주기간을 입증할 수 있는 다른 자료가 필요합니다.

22년 7월에 경기 고양시가 조정지역과 토지거래허가제가 해제되었다고 하셨습니다. 이 경우에도 취득 당시의 조정지역 여부가 기준이 되므로, 해제 이후에 매도하더라도 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주하지 않았다면 양도세 비과세를 받을 수 없습니다. 즉, 법이 소급하여 적용되지 않습니다. 조합측이 매도가 가능하다고 하셨다면, 양도세 비과세가 아니라 양도세 과세를 의미하는 것일 수 있습니다. 양도세 과세의 경우에는 양도소득에 대한 세율이 적용되며, 재개발 아파트의 경우에는 기존 주택의 양도소득과 권리 부분의 양도소득으로 나누어 계산됩니다.

재개발 아파트가 곧 멸실되어 토지만 남고 입주권으로 분류된다고 하셨습니다. 이 경우에도 취득 당시의 조정지역 여부가 기준이 되므로, 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주하지 않았다면 양도세 비과세를 받을 수 없습니다. 입주권의 경우에는 사용승인일을 기준으로 산정하며, 분양권의 경우에는 입주잔금일을 기준으로 산정합니다.

Answer 2

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 질문자님께서 매수 당시 조정지역에 해당된 물건을 매입한 경우 "2년 거주 여건을 충족"해야 양도세 비과세 대상입니다.