세입자가 임대인의 집을 구매시 장기수선 충당금은?
세입자가 전세로 거주하다가 임대인의 집을 구매할 경우 세입자때 임대인 대신 계속 납부해왔던 장기수선 충당금은 돌려 받을수 있지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
장기수선충당금은 아파트 등 공동주택의 주요 시설을 보수하기 위해 적립해 놓는 비용입니다. 예컨데 승강기, 외벽, 배관 등 공동주택의 공용부분을 수리할 때 적립해놓은 장기수선충당금을 사용합니다. 300가구 이상의 공동주택이나 중앙집중식 또는 지역난방식 공동주택, 엘리베이터가 설치된 공동주택의 경우 의무적으로 적립해야 합니다.
공동주택관리법에 의하면 집주인은 장기수선충당금을 적립하게 되어 있는데, 통상 관리비에 포함되어 부과됩니다. 그러므로 세입자가 살 경우 집주인을 대신해 내게 됩니다. 따라서 나중에 세입자가 임대차 계약이 종료되어 이사 갈 때 아파트 소유자는 그동안 세입자가 대신 낸 장기수선충당금을 세입자에게 돌려줘야 합니다.
(장기수선충당금은 면적에 따라 납부하는 비용이 다릅니다. 만약 전용 84㎡ 아파트에 산다면 월 장기수선충당금은 약 1만7000원이다. 계약기간 2년을 감안하면 세입자는 이사할 때 40만원 정도를 돌려받을 수 있습니다. 아파트 관리자(관리사무소)는 세입자가 이사갈 때 장기수선충당금의 납부 확인을 요구하는 경우 바로 확인서를 발급해줘야 합니다. 그리고 집주인에게 요청하면 됩니다.
만약 집주인이 계속 장기수선충당금을 돌려주지 않을 때는 민사소송을 제기할 수 있습니다. 그런데 보통 금액이 적어서 ‘지급명령제도’를 활용하는 것이 편리합니다. 지급명령을 할 경우 인지대가 통상 소송의 10분의 1밖에 안 됩니다. 간혹 임대차 계약할 때 집주인이 장기수선충당금을 세입자가 내도록 특약을 요구하는 경우가 종종 있습니다. 하지만 이러한 특약은 주택임대차보호법상 임차인에게 불리한 약정이므로 무효가 됩니다. 즉 세입자는 특약 기재 여부와 상관 없이 장기수선충당금을 집주인으로부터 돌려받을 수 있습니다.
그렇다면 만일 집이 경매로 넘어가면 경매로 낙찰된 경우라도 세입자가 대항력을 갖추고 있을 경우 여전히 새로운 집주인, 즉 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있습니다. 낙찰자는 원래 임대인으로서 집주인의 지위를 그대로 이어받기 때문입니다. 따라서 세입자는 나머지 임대차 기간 동안 계속 거주할 수 있으며, 이사할 때 장기수선충당금을 새로운 집주인에게 청구할 수 있습니다. 다만 세입자가 대항력을 행사하지 않고 우선변제권을 행사할 경우 임대차 관계가 끝나게 되므로 장기수선충당금까지 반환받기는 어렵습니다.