경제
전세 계약 전 등기부등본 확인 시 주의할 점이 뭔가요?
안녕하세요.
전세로 집을 구하는 경우 마음에 드는 빌라를 찾았을때 보니까 등기부등본 을구에 근저당권이 설정되어 있더라고요. 채권최고액이 집값의 몇 %를 넘으면 위험한 건지 기준이 궁금합니다.
감사합니다.
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
등기부등본 을구에 있는 근저당권의 채권최고액은 실제 대출금보다 보통 110~120% 가량 높게 설정이 되어 있습니다. 비교적 안정권으로 보는 건 집 시세의 70% 이하이고 80% 정도가 된다면 조심해야 할 구간이라고 보시면 될 것 같습니다. 예를 들어서 2억원 시세인 집의 채권최고액이 8천, 전세보증금이 7천 이라고 한다면 전체 1억 5천 정도 인데요. 이 정도면 상대적으로 여유가 있는 편이라고 보시면 될 것 같습니다. 갑구에도 압류나 가압류 같은 내용이 등기가 되어 있으면 위험한 물건이라고 보시면 되고 선순위 임차인 등이 있는지, 집주인의 세금 체납 여부 등도 같이 확인해 보시면 좋습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
등기부등본에 채권최고액이 없으면 제일 안전하지만 보통 전세금과 대출금을 합해서 집값의 70%가 넘어가면 위험하다고 봅니다
특히 빌라는 조심하셔야 합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세사기 등을 방지하기 위해서 여러가지 서류를 잘 확인하셔야 하는데, 대표적인 서류인 등기부등본을 통해 가등기, 가압류, 압류, 경매 등 문제가 될 권리관계가 없는지, 소유자와 계약자는 일치하는지를 확인하고, 선순위 채권(근저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직 합니다. 일반적으로 선순위채권과 전세금액을 합한 금액이 집값의 80%를 넘으면 주의하셔야 합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
가장 널리 쓰이고 전문자들이 권장하는 안전 기준은 채권최고액과 나의 전세보증금을 합친 금액이 빌라 실제 매매가의 70% 이내여야 합니다.
만약 집주인이 빚을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가게 되면 보통 빌라는 시세보다 훨씬 낮은 가격에 낙찰됩니다. 이 낙찰된 돈으로 은행이 먼저 대출금을 가져가고 남은 돈으로 내 보증금을 돌려받아야 하므로 최소 30%의 여유 공간을 두는 것입니다.
감사합니다.
전세로 집을 구하는 경우 마음에 드는 빌라를 찾았을때 보니까 등기부등본 을구에 근저당권이 설정되어 있더라고요. 채권최고액이 집값의 몇 %를 넘으면 위험한 건지 기준이 궁금합니다.
===> 매매를 하는 경우 기존 근저당이 설정되어 있어도 거래를 진행할 수 있습니다. 그러나 매매가격보다 높은 근저당이 설정되어 있는 경우 가급적 계약시부터 잔금시까지 짧은 기간으로 진행하심이 적절해 보입니다.안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 근저당이 있다는 것 자체가 전세계약시에는 위험요소가 될수 있습니다. 그래서 전세계약의 경우 잔금시 기존근저당말소를 전제로 계약을 하는 경우가 많고 이렇게 해야 리스크를 낮출수 있습니다. 정확히 근저당 자체가 집값에 몇%가 안전하냐는 판단할수 없으며, 정확히는 근저당 + 보증금의 합이 주택시세의 80%을 넘을 경우 빌라는 깡통전세의 위험이 매우 높아질수 있습니다. 위처럼 근저당을 말소하는 조건이라도 전세가율(시세 대비 전세금 비율)이 80%이상이라면 리스크가 클수 있습니다.