전세만기 딱 2개월 되는 시점에서 매도가 이루어질 경우...

Question

전세계약 만기일이 3/17 입니다.

저는 임대갱신을 원했지만, 임대인이 매도를 원하였고 매도가 안되어도 본인이 실거주하겠다고 하여 임대갱신이 안되었습니다.

근데 갑자기 만기 2개월 전 시점에서 임대인이 매도도 여의치 않고, 본인 입주도 어렵게 되어 다시 임대 갱신을 하겠냐고 물었다가, 얼마 되지 않아서 매도를 위해 집을 보고 싶다고 연락을 받았다며 본인은 매도가 1순위여서 최선을 다해 매도하려고 한다라고 합니다.

만기일이 2개월 남은 시점에서 매도가 이루어지게 되어 새 임대인이 실거주한다고 할 경우,

-매도 진행 소요 기간이 얼마나 걸리는지요?

-제가 다른 집을 알아봐야 하는건지요?

-제 보증금은 어떻게 되는건지요?

-그리고 현 임대인에게 이사갈 계약금으로 보증금 10%를 요청했는데 미리 반환은 어렵다고 하였는데 새임대인에게 이부분을 다시 협의해야 하는건지요?

Answer 1

그냥 딱 법적으로는 만기 2개월전까지 새로운 주인(매수인)이 잔금까지 다 납부가 되어야 새로운 주인 자격으로 갱신청구를 거부할 수 있습니다.

보통 2개월도 남지 않은 시점에서 매매가 되어 잔금까지 완료 될 경우는 사실 잘 없습니다.

만약 그렇게 일이 진행되어 나가야 하면 기본은 만기날이 기한이겠으나 새로운 주인과 날짜는 협의 하시면 되겠습니다.

계약금 10% 선 지급은 임대인의 배려 차원이지 의무가 아니기에 새로운 주인과 그 부분도 협의 해보시면 됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

본인이 임대인에게 계약갱신청구권을 사용하였는데 임대인이 실거주를 이유로 이를 거부하였다가 다시 매매를 진행한다면 이는 갱신청구권 거절사유가 되지 않아 그대로 거주를 하실수 있습니다. 그럼에도 안팔리면 실거주라도 하겠다고 하여 퇴거를 하였는데 이후 매매를 하였다면 이때는 손해배상을 청구하실수 있습니다.

• 보통 전세보증금 반환과 구입자의 대출이 필요하기 떄문에 매매계약체결후 한달~한달반정도뒤에 잔금을 치루고 명의이전이 되는게 일반적입니다.

• 맨 위에 말했든 예매한 상황이기 떄문에 본인은 계약갱신청구권이 있다면 빠르게 사용의사를 밝히고 정확한 임대인 의사를 전달받아 다른 집을 구하던 연장을 하던 결정하셔야 합니다. 결국은 본인이 확실하게 결정을 하고 대처를 하셔야하는데 질문내용상 임대인의 매매의사가 확실한 만큼 퇴거를 준비하시는게 빠를듯 보이긴합니다.

• 보증금 퇴거시 받으시면 되는데, 그전에 명의이전되면 새로운 임대인, 그때까지 명의가 그대로 이면 현임대인에게 반환을 요구하시면 됩니다.

• 10% 선지급은 통상적인 부분이고, 배려차원이므로 이에 대한 지급을 임대인에게 강제할수는 없는부분입니다.

Answer 3

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

임차인이 아직 계약갱신요구권을 사용하지 않은 상태이고 사용을 밝힌 경우에는, 계약종료 6개월전에서 2개월전사이에 임대인이 직접거주를 이유로 거절하는 경우를 제외하고는 계약갱신요구권을 거절할 수 없습니다. 또한 새로운 임대인으로 변경되더라도 신규 임대인이 계약종료 2개월전까지 등기를 완료하고 계약갱신요구권을 거절하지 않는 이상 계약갱신요구권을 거절할 수 없습니다. 따라서 지금이라도 계약갱신요구권을 사용한다고 임대인에게 통지하시면 1월 17일이 지나는 경우 새로운 임대인은 계약갱신을 거절할 수 없고 기존 임대인이 직접거주하는 방법을 제외하고는 역시 거절이 불가한 상황이 됩니다. 만일 기존 임대인이 직접거주를 하는 경우에는 퇴거를 해야하니 계약종료시점까지 보증금 반환을 받게 됩니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

만약에 새임대인이 거주를 한다면 이사갈 기간을 충분히 해서 계약을 하실거라 봅니다

그래야 서로가 날자를 맞출수 있습니다

계약이 되면 그날자에 맞춰서 집을 얻으시면 됩니다

Answer 5

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

참 이랬다 저랬다 임대인이 문제가 많아 보입니다.

사실 임대차계약만료 6~2개월전에 협의를 해야지 확실하게 하지 않을 경우 묵시적 갱신으로 넘어가 버립니다.

즉 완료임박해서는 퇴거를 주장 할 수 없습니다. 최소 2개월전에 확실하게 임대인이 결정을 해야 합니다.

그리고 매매의 경우 계약 당사자가 정하기 나름이고 만일에 새로운 임대인이 실거주를 한다고 하면 무조건 만료일날 보증금 회수를 받아야 합니다.

그래야 2개월 전 부터 집을 알아보고 만일에 집을 알아보고 계약까지 했는데 임대인이 계속 임대를 살라고 하면 말도 계약파기에 대한 책임을 줘야 합니다.

즉 현 임대인이 확실하게 정해야 합니다.

감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

만기 전 6~2개월 이내 계약갱신을 청구했으면 갱신청구권이 우선됩니다.

다만 임차인에게 중대한 과실이 있거나, 리모델링을 위한 경우, 임대인이 직접 실거주 하는 이유로는

갱신청구권을 거절할 수 있습니다.

질문자분의 경우 임대인이 매도를 위해 갱신청구권을 거절하였으면

바뀐 임대인에게 갱신청구권을 사용하여 추가적인 거주 가능합니다만

실무상 기존 임대인과 협의하여 합의보는 경우가 대부분 입니다.

매도 진행 소요 시간은 경우마다 다르지만 통상 2~3개월 입니다.

바뀐 임대인이 실거주를 원한다 하면 다른집을 알아보셔야 합니다.

보증금은 퇴거일 반환받습니다.

미리 반환이 어려우면 다음 집을 구할 수 없으니, 바뀐 임대인에게 갱신청구권 사용할 수 밖에 없다고 말씀 하시면

알아서 줄겁니다.

더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.