아파트 증여시 증여세 기준은?

Question

안녕하세요

부부간 아파트 1채를 '22년 4월말에 증여를 하려고 합니다.

증여 신고 시, 증여 신고 전 6개월 내 실거래가 있으면 해당 실거래가로 증여 신고하면 되는 것으로 알고 있는데요.

만약 실거래가가

1) 21년 11월에 5억 8천

2) 22년 2월에 5억 2천

3) 22년 4월에 5억

이 있으면,

- 22년 11월 5억 8천 기준으로 신고를 해도 될까요?

아니면 가장 가까운 실거래인 4월 5억으로 신고를 해야할까요?

(6억까지 증여세 면제이기에 향후 양도세 고려시 6억에 가장 근접한 금액으로 증여 신고하고자함)

Answer 1

안녕하세요. 정한영 세무사입니다.

증여를 할 때 증여재산의 평가기준은 시가가 원칙입니다.

증여하고자 하는 아파트의 거래가액이 시가입니다. 해당 아파트의 거래가액은 거래가 거의 없기 때문에 현실적으로 적용하기는 어렵습니다. 아파트를 구입하고 몇 달이 지나지 않아서 증여를 하지 않는 이상 적용하기가 어려운 것입니다.

두번째는 증여하고자 하는 재산의 감정가액, 공매가액, 경매가액, 수용가액입니다. 여기서 현실적으로 적용할 수 있는 것은 감정가액입니다. 감정평가를 의뢰하여 평가된 감정가액을 시가로 적용할 수 있습니다.

세번째는 유사매매사례가액입니다. 아파트의 경우 동일단지 내에 아파트는 구조가 같기 때문에 전용면적과 공시가액이 5% 이내로 차이나는 아파트의 매매사례를 적용할 수 있습니다.

질문 내용에 있는 실거래가는 유사매매사례가액을 의미합니다.

유사매매사례가액이 여러 개가 있는 경우 유사성이 가장 큰 것을 적용합니다. 가장 큰 금액을 적용하는 것이 아니라, 증여하고자 하는 아파트의 공시가액과 해당 매매사례가액의 공시가격 차이가 가장 적은 것을 유사매매사례가액으로 사용합니다.

만일 배우자의 증여재산공제 6억원 정도로 증여를 하고 싶다면 감정평가를 받아 증여하는 것이 좋습니다.

Answer 2

안녕하세요. 전영혁 세무사입니다.

당해 재산과 동일하거나 유사한 재산의 매매가액은 시가에 포함되는 것이며, 이에 해당하는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 보는 것입니다.

Answer 3

안녕하세요. 백승호 세무사입니다.

아파트의 경우 부동산실거래가 신고된 것을 참고하여 증여세의 시가를 결정하면 되는 것이며, 부부간에는 10년간 6억원의 증여재산공제가 적용됩니다.

Answer 4

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

증여세의 시가는 증여일 이전 6개월 ~ 증여일 이후 3개월간의 감정가, 매매사례가격을 의미합니다. 시가가 여러 개가 있을 경우, 평가기준일(증여일)과 가장 가까운 거래일의 매매가액을 시가로 보는 것이 원칙이긴합니다만, 위의 경우 5.8억의 실거래가가 있다면 과소신고한 것은 아니므로 해당 가액으로 신고를 하셔도 실무적으로는 문제는 없어보입니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 질의에 대한 답변입니다.

증여일 전후 시가에 해당하는 매매사례가액이 2건 이상인 경우에는 증여일에 가장 근접한 날의 가액을 증여가액으로 하는 것입니다.

재산세과-757, 2010.10.14 

「상속세 및 증여세법」제60조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 상속재산의 가액은 상속개시일 현재 시가에 의하는 것이며, 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 같은 법 시행령 제49조 제1항 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액은 당해 상속재산의 시가범위에 포함되는 것임. 이 경우 상속개시일 전후 6월 이내의 기간중에 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에대한 같은 항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우 그 가액은 시가로 인정될 수 있는 것이며, 이에 해당하는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 보는 것임.