중소기업청년대출 묵시적 연장 상태에서 집주인의 증액 요구

Question

( 현재 상황 :현재 전세금 약 9000만 원, 중기청 전세자금대출 100% 이용 중임대차계약 만기: 2025년 8월6월일까지 퇴거 통보 없이 거주 중이므로 ‘묵시적 연장’ 상태집주인이 500만 원 보증금 증액 요청, 혹은 매매를 고려 중이시라고.계약은 유지하면서 중기청 대출도 연장 예정 )=>

질문 :1. 이미 묵시적 연장이 상태가 맞죠?, 500만원 증액을 해줄 의무가 있는건지 , 집주인의 독단적인 집 매매가 가능한건지

2. 묵시적 연장 상태이기에 3개월 전에만 퇴거 통보하면 언제든 퇴거를 할 수 있다고 알고 있는데, 500만원 증액하더라도 가능한건지

(허그에 문의했을때는 안될 수 있을 것 같다, 대출 은행사에서는 잘 모르겠다)

3. 500만원 증액에 관련한 서류 작성시에 3개월 퇴거 자유권을 지키기 위해서는 어떻게 작성해야 하는건지

4. 만약 3개월 퇴거 자유권을 잃게 된다면, 집을 빼고 싶은데 만기까지 한달 남았어요.(전세 재계약도 한달 남음) 한달 안에 빼드려야하나요?

도움 주시면 감사하겠습니다 ㅠㅠ

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 임대차완료 6~2개월 전에 임대인과 임차인 사이 재계약에 대해서 아무런 얘기가 없었을 경우 묵시적 갱신으로 가는 것이 맞고 묵시적갱신의 경우 기존 계약조건 그대로 2년이 연장이 되는 것이고 중간에 임차인이 중도해지를 하고 싶은 경우 3개월 후에 중도해지가 가능하게 됩니다. 위의 경우 법적으로는 묵시적 갱신 상태로 봐야 하고 만일에 증액을 해서 재계약을 하게 될 경우는 2년 재계약이므로 중도해지가 불가 할 수도 있다고 보여 집니다.

집 매매는 임대인 마음이지만 임차인의 권리는 새로운 임대인이 그대로 승계를 받게 됩니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문 :1. 이미 묵시적 연장이 상태가 맞죠?, 500만원 증액을 해줄 의무가 있는건지 , 집주인의 독단적인 집 매매가 가능한건지

-> 만기일 기준 2개월전까지 아무런 의사통보가 없었다면 묵시적갱신은 성립되었다고 볼수 있고, 이떄는 인상요구를 거부하셔야 문제되지 않습니다. 단, 만기 2개월전은 의사통보를 기준이며 합의를 기준으로 하는게 아닙니다.

2. 묵시적 연장 상태이기에 3개월 전에만 퇴거 통보하면 언제든 퇴거를 할 수 있다고 알고 있는데, 500만원 증액하더라도 가능한건지

(허그에 문의했을때는 안될 수 있을 것 같다, 대출 은행사에서는 잘 모르겠다)

-> 묵시적갱신이 성립된 이후에 합의에 따라 인상이 된 경우 이를 묵시적갱신으로 볼지, 합의갱신으로 볼지에 대한 문의로 보입니다. 사실 해당 부분은 조금 애매하긴 한데, 일반적으로 묵시적 갱신이후에 보증금 인상에 따라 재계약서를 작성하는 경우에는 해당 계약이 유효하게 되므로 묵시적갱신이 아닌 합의갱신으로 볼수 있습니다, 보통 실무에서 해당 경우가 잘 없어 정확한 기준의 답변은 어려운데, 이유는 임차인이 이미 법적 갱신된 상테에서 보증금을 인상하면서까지 본인의 권리를 포기하는 경우가 없기 떄문입니다.

3. 500만원 증액에 관련한 서류 작성시에 3개월 퇴거 자유권을 지키기 위해서는 어떻게 작성해야 하는건지

-> 특약으로 작성하시면 됩니다. 내용은 질문 그대로 기재하시면 됩니다. 예를 들변 임차인이 원할 경우 퇴거 3개월전에 통보하며 이때는 임대인동의와 관계없이 3개월뒤 계약은 종료된다. 정도라고 보시면 됩니다. 다만 상대방이 이를 인정할지는 확답하기 어렵네요

4. 만약 3개월 퇴거 자유권을 잃게 된다면, 집을 빼고 싶은데 만기까지 한달 남았어요.(전세 재계약도 한달 남음) 한달 안에 빼드려야하나요?

-> 이미 묵시적갱신이 성립되었다고 한다면 보증금 인상 동의를 하지 않더라도 계약연장에는 문제가 없습니다. 그리고 이미 연장이 되었기에 기존 만기일에 퇴거는 어렵습니다. 퇴거를 바로 한다고 한다면 중대해지에 대한 통보를 한 3개월뒤에 계약이 종료되기에 현 시점 임대인에게 통보한 3개월후 계약이 종료됩니다. 참고로 묵시적갱신에서 중도해지는 임차인만 할수 있고 임대인은 할수 없습니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 묵시적 상태가 맞습니다. 기존 계약 조건으로 동일하게 연장되었다고 보시면 되겠습니다.

2. 묵시적 갱신이 되었다면 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다. 임대인은 해지 요청 받은 후 3개월 안으로 보증금을 반환해야 합니다.

3. 일단 묵시적 갱신이 되었기 때문에 500만 원 증액하기 어렵습니다.

Answer 4

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

먼저, 묵시적 갱신 상태가 맞습니다. 그러니 현재 계약은 2027년 8월 6일까지 연장된 것으로 간주합니다.

두번째로 , 임차인은 보증금 500만원 증액을 거절할 수 있습니다. 묵시적 갱신상태 이므로 거절이 가능합니다. 보증금 증액에 동의 하지 않아도 계약은 유효하며, 거주권리는 보장됩니다.

세번째는 집주인이 주택을 매도할 수 있습니다. 다만, 그 집을 사는 매수자는 전세 끼고 사야합니다. 즉 매매를 이유로 강제 퇴거시키지는 못합니다.

네번째로 증액을 해주고 계약 작성시에는 "보증금 증액합의서" 를 작성하여 보증금을 증액 해주고, 묵시적 갱신을 연장하여 3개월 전 통보 퇴거권을 확보하시면 됩니다.

다섯번째 내용에 대해서는 위 네번째 내용을 참고하셔서 정리하시면 될 것같습니다. 여전히 묵시적 갱신 상태이므로 8월에 바로 집을 뺄 의무는 없습니다.

감사합니다.