전세계약 연장관련 문의(중기청 대출 포함)

Question

안녕하세요

현재 상황은 중기청 100% 대출 받아서 계약기간 2년을 한달 앞둔 상황입니다

계약을 한번 더 연장하려고 하는데 문제는 해당 목적물 매매가가 처음 대출시점보다 낮아져서 대출을 감액을 해야하는 상황입니다

첫 계약금이 전세 1억인데 임대인이 연장계약 시 9천만원에 월세 10만원을 요규하는 상황입니다

이런 경우에는 대출연장 시 추가로 준비해야하는 서류가 있을까요?

또, 계약기간 만료 2개월전까지 의사표시가 없으면 묵시적갱신이 되는걸로 알고 있는데 이런 경우엔 해당이 없을까요?

추가로 부동산에서 계약서 작성할 예정인데 복비 같은 경우 처음 계약과 같은 금액을 내야하는지 궁금합니다

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

보증금이 1억원에서 9천만원으로 줄어들면 대출 한도도 자동으로 감액되어 차액 1천만원은 반드시 은행에 상환해야 합니다. 연장시에는 보증금과 월세가 변경된 확정일자를 받은 갱신 계약서와 임대인이 차액을 반환했다는 입금 확인서, 그리고 현재의 재직 및 소득 증빙 서류를 지점에 제출해야 합니다. 임대인이 보증금 감액과 월세 추가라는 새로운 조건을 제시했기 때문에 이는 기존 계약과 동일한 조건으로 연장되는 묵시적 갱신에 해당하지 않습니다. 따라서 반드시 변경된 조건을 명시한 새로운 계약서를 작성하고 대출심사를 다시 받아야 합니다. 복비는 이미 임대인과 조건 합의가 완료된 재계약이므로 처음 계약과 같은 요율의 중개보스를 낼 필요는 없습니다. 부동산에 계약서 작성과 공제증서 발급만 요청하는 대필방식으로 진행하여 통상 10만원~20만원 내외로 대필료를 지불하고 협의하는 것이 일반적입니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 공인중개사입니다.

전세 계약을 연장하면서 조건이 바뀌는 경우에는 새로운 계약서와 함께 대출 은행에 변경 계약서를 제출해야 할수 있습니다. 보증금이 줄어들거나 월세가 추가되는 경우 은행 심사가 다시 이루어질 수 있습니다. 묵시적 갱신은 계약 조건이 동일할 때 적용되는 경우가 많으므로 조건이 변경되면 새로운 계약 형태로 처리되는 경우가 일반적입니다.

Answer 3

현재 상황은 중기청 100% 대출 받아서 계약기간 2년을 한달 앞둔 상황입니다

계약을 한번 더 연장하려고 하는데 문제는 해당 목적물 매매가가 처음 대출시점보다 낮아져서 대출을 감액을 해야하는 상황입니다

첫 계약금이 전세 1억인데 임대인이 연장계약 시 9천만원에 월세 10만원을 요규하는 상황입니다

이런 경우에는 대출연장 시 추가로 준비해야하는 서류가 있을까요?

==> 기존 계약서를 수정하시거나 변경된 조건으로 계약서를 작성한 후 확정일자(또는 임대차신고)를 한 계약서를 제출해야 합니다.

또, 계약기간 만료 2개월전까지 의사표시가 없으면 묵시적갱신이 되는걸로 알고 있는데 이런 경우엔 해당이 없을까요?

==> 조건에 해당되는 경우 묵시적인 계약갱신에 해당됩니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

중기청(중소기업청) 전세자금 대출은 일반 은행 전세자금 대출과 구조가 비슷하지만,

대출금은 계약서 상 전세금 기준으로 결정되므로 계약 변경 시 은행과 협의가 필요합니다

은행마다 절차와 필요 서류가 다르므로, 계약서 작성 전에 대출 담당 은행에 먼저 문의하는 것이 가장 안전합니다

임대인이 요구하는 조건으로 계약을 변경하려면 묵시적 갱신이 아닌 새 계약서 작성이 필수입니다

기존 계약 때와 똑같이 부담할 필요는 없지만, 관행상 절반씩 부담하거나 새 계약 조건에 맞게 조율을 하시면 됩니다

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

중기청 대출 연장은 명시적 연장 신청이 원칙입니다. 계약서상 묵시적 갱신이 되어도 은행은 새 계약서 + 확정일자를 요구합니다.

만기 1개월 전부터 은행 방문 신청하시고 보증금 감액이라 임대차 계약서(9천만 원 감액 명시) + 재직증명서 + 재확정일자 서류를 준비하시면 되겠습니다.

보증금 1천만 원 감액되었으므로 대출도 1천만 원 줄어들고 차액은 질문자님이 상환하시면 되겠습니다.

감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 임대차계약 종료 6~2개월 사이 임대인과 임차인사이 아무런 얘기가 없을 경우 묵시적갱신으로 기존 조건 그대로 자동연장이 될 수 있습니다. 또한 계약갱신청구권을 행사를 해서 기존 조건 그대로 2년 연장도 가능하게 됩니다.

1억에서 9000만원/10만원이면 5% 이상 인상이 된 것이므로 계약갱신청구권을 행사를 해서 기존 조건 그대로 주장을 하시면 됩니다. 그리고 부동산에는 재계약서 대필료 수준으로 드리고 재계약서 작성을 하시면 되고 은행에 갱신 및 연장 신청을 하시면 될 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 7

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

보증금 9천에 월세 10만원이 명시된 새 계약서와 확정일자가 필수입니다. 보증금이 줄어든 만큼 대출금을 상환해야 하므로 임대인에게 돌려받음 1000만원에 대한 이체확인증을 은행에 제출해야 할 수 있습니다. 임대인이 계약 만료 6개월~2개월 전에 보증금 감액 및 월세 추가라는 조건 변경을 요구했다면 기존 조건 그대로 연장되는 묵시적 갱신은 성립되지 않습니다. 재계약 절차를 밟으셔야 합니다. 새로 집을 구하는 것이 아니라 조건만 바꾸는 것이므로 법정 주개수수료 전액이 아닌 5~10만원 내외의 대필료만 지불하는 것이 관례입니다. 중기청 100%는 공시가격 하락에 민감하니 9000만원으로 낮춘 보증금이 공시가격의 126% 이내에 들어오는지 은행에 먼저 꼭 확인하세요