계약갱신권과 재계약의 차이가 어렵네요.

Question

안녕하세요.

저희는 21년 임차인과 전세계약을 했습니다.

23년 만기가 됐을때 임차인은 더 살고싶다는 뜻을 내비치며 그때 전세값이 폭락했던 시기라 금액을 낮춰 다시 계약하길 원했습니다.

저희도 동의하여 5천5백만원을 내어주고 낮춘 가격으로 다시 계약서를 작성했습니다.

그리고 올해 초 또 만기가 되어 임차인이 더 살기를 원했고 2년전 가격과 동일하게 하기로 하여 따로 계약서는 쓰지않고 문자로 기간과 가격등만 명시하여 서로 주고받았습니다.

오늘 우연히 유튜브를 보다다 계약갱신청구와 재계약을 제대로 하여야 한다고 봐서요.

그럼 지금 저희 상황은 2년 후 임차인이 또 계약갱신청구를 할수 있는건가요?

답변 감사합니다.

제가 궁금한것은 세입자가 더 살고 싶다는 의견을 내여 다시 갱신된 계약인데 계약갱신권이라는 말이 없으면 재계약이 되는건가요?

저 역시 부동산에 물었고 굳이 계약서를 작성할 필요가 없다는 말을 들었습니다.

저는 계약갱신과 재계약의 차이를 이해하기기 어렵네요.

그럼 이렇게 2년 더 살다가 또 더 살고싶다고 하면 계약갱신권이라는 말을 넣고 재계약이 되는건가요?

Answer 1

재계약은 둘다 재계약입니다.

다만 계약갱신청구권을 사용한 재계약과 사용하지 않은 재계약이 있을뿐입니다.

계약갱신청구권은 단순합니다.

이전 연장때 계약갱신청구권을 사용한 연장이다. 라는 협의가 있었는가? 없었는가? 에 따라 결정됩니다.

남겨주신 질문상으로는 이전 연장시 그런 언급이 없었던것으로 보여 다음 연장시 임차인은 인차인의 선택에 따라 계약갱신청구권을 사용할수도 있고 안할수도 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

계약갱신청구권은 임차인이 1회 사용이 가능하게 됩니다.

즉 협의에 의한 재계약일 경우 기존 계약의 연결적인 요소로써 임대인과 임차인이 협의를 통한 갱신 계약 개념이고,

계약갱신청구권의 경우 임차인이 권리를 행사를 해서 임대인이 받아드려서 계약서상에 계약갱신청구권을 행사한 재계약이라고 표기를 하게 될 경우 임대인과 임차인 협의를 해서 계약갱신청구권이 행사가된 재계약이라 볼 수 있고 그렇게 하지 않을 경우 계속적으로 계약갱신청구권의 경우 1회는 남아 있게 됩니다.

임대차계약의 첫 2년 계약 후 계약갱신청구권을 쓰게 되면 2년 해서 2+2년 최소 4년 거주가 가능하고,

다음 부터 계약의 경우 기존 계약 갱신 개념으로 가도 되고 계약서상 완전 새로운 개념으로 기존 계약 소멸로 해서 다시 2년부터 시작하게 되면 다시 계약갱신청구권일 살아나게 됩니다. 이 때 임대인은 5% 상한없이 임대료를 마음대로 올릴수는 있습니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,네, 서로 합의해서 얼마든지 재계약이 가능합니다

,그렇습니다

1회 행사할 권리 그대로 남아 있습니다

아니요

다만, 임차인이 갱신요구권을 행사한다고 명확히 의사표시해야 효력이 발생합니다

,가능은 하지만 서면 계약이 더 안전하고 분쟁 예방에 좋습니다

재계약서에 계약갱신청구권을 쓸때는 사용한다는 문구를 기재하게 됩니다

지금까지는 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 것이 아니라, 임대인과의 합의로 재계약을 한 것으로 보입니다

따라서, 임차인은 아직 계약갱신요구권을 사용할 수 있는 상태입니다

Answer 4

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

계약갱신청구권 또는 계약갱신요구권 등의 언급이 없이 단순히 세입자가 더 살고 싶다고 하여 계약을 갱신한 경우에는 계약갱신청구권에 의한 갱신으로 볼 수 없습니다. 반드시 임차인이 계약갱신청구권을 통한 갱신임을 밝혀야 (문자, 구두, 내용증명 등 다양한 방법으로 통지 또는 계약서에 명기, 분쟁 방지를 위해 기록을 남기는 것이 좋습니다.) 인정이 될 수 있으며, 이렇게 하지 않으면 2년 후에 계약갱신청권을 사용할 수 있습니다.

Answer 5

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

현 상황에 임차인은 추후 계약갱신청구권 사용 가능합니다.

새압자가 더 살고싶다는 청약에 승낙 하신거니, 갱신청구권이 아닌 합의갱신으로 보입니다.

묵시적갱신과 계약갱신청구권의 경우, 임차인이 퇴거를 통보하면 통보받은날로 3개월 후 계약은 종료되지만

합의갱신은 계약기간 2년이 존속되어, 중도퇴거가 불가합니다.

추가 궁금하신 사항 있으실가요?

Answer 6

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

계약갱신권 사용에 대한 구분은 명확하여야 합니다. 대표적으로 임차인이 이를 사용하겠다는 의사를 밝힌 문자나 녹취가 있거나 재계약서상에 갱신청구권을 사용한 재계약임을 특약에 명시한 경우에 사용하였다고 인정이 가능합니다. 보통은 23년도에 최초 재계약시에 보증금 인하에 따른 합의를 진행하셨다면 이때 임차인과 이야기해서 특약등에 계약갱신청구권을 사용한 연장이라는 명시를 해두시는게 가장 정확합니다,

그리고 세입자가 단순히 더 살고 싶다는 의견만으로 갱신청구권을 사용하였다고 볼수는 없습니다, 그에 따라 질문의 경우 아직 갱신청구권을 사용하였다고는 볼수 없기 때문에 이후 재계약시 임차인이 이를 사용하겠다고 하면 실거주증 법에 명시된 예외조건에 해당되지 않는다면 연장을 거부하기 어렵지 않을까 생각됩니다.

Answer 7

안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.

계약관계에서 제일 중요한 것은 계약조건이라고 보는데 계약조건은 보증금과 월세 기간을 말합니다

여기에서 묵시적계약이라 함은 직전계약조건이 변동없이 묵시적으로 기간만 연장되는 것이기 때문에 계약서를 다시 작성할 필요없이 계속 거주하는 형태를 말하며 재계약은 보증금 또는 월세의 변동이 수번될 때 다시 계약서를 재작성하는 계약관계를 말하며 계약갱신 청구권은 임대인이 재계약을 거부할 때 임차인에게 1회에 한하여 재계약의 권리가 주어지는 마지막 계약권리 관계로 이해하시시 바랍니다

Answer 8

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

계약갱신청구권은 임차인이 1회에 한해 행사할 수 있으며 기존 계약과 거의 동일한 조건으로 2년이 연장됩니다. 이때 차임, 보증금 5% 이내에서만 증감이 가능하며 임차인은 언제든지 중도 해지권을 행사할 수 있습니다.

재계약은 임대인과 임차인이 새로 합의하는 것으로 계약서 작성 없이 문자로 기간, 가격 결정만 해도 법적으로 효력 있긴 합니다. 재계약을 하면 임대차보호법상 계약갱신청구권을 다시 1회 행사할 수 있습니다. 즉 재계약 후 다시 2년을 살다가 그 만기 6~2개월 전에 임차인이 원한다면 계약갱신청구권 행사가 가능합니다.

임차인이 별도의 행사 없이 단순 재계약만 했다면 계약갱신요구권을 사용할 권리가 남아 있으므로 만기 때 임차인이 원하면 추가로 2년 거주가 가능합니다. 계약갱신청구권 행사라는 문구가 계약에 없다면 재계약으로 보아 갱신권 1회 행사 요건을 충족하지 않은 셈이니 안심하셔도 됩니다. 향후 계약서를 작성할 때 권리관계가 분명히 남을 수 있도록 계약 상태 내용을 명확히 기재하는 것이 좋습니다.

감사합니다.