집주인이 전세가보다 매매가가 더 싸졌다고 돈을 못주겠다고 하면 어떻게 되나요?

Question

집주인이 전세가보다 매매가가 더 싸졌다고 돈을 못주겠다고 하면 어떻게 되나요?

엄연히 집주인이 사기를 치게된 거잖아요?

세입자는 보상을 받을 수 있나요?

Answer 1

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

현재 질문에 기재해 주신 것만으로는 사기범행을 저질렀다고 보기에는 어려운 부분이 있습니다 그러나 위와 같은 사유로 보증금 반환을 거부하는 것은 정당한 사유가 아니기 때문에 임차인으로서는 임대인의 다른 재산에 대해서 압류나 가압류를 진행하거나 임차권 등기명령 신청 및 보증금 반환 청구를 진행하는 것을 고려해야 합니다

또한 임대인이 보증금을 반환에게 주겠다며 점유 인도나 전출을 요구하는 경우 섣불리 응하지 않으셔야 합니다

Answer 2

안녕하세요. 김성훈 변호사입니다.

임차인 입장에서는 민사소송을 진행하여 승소 후 강제집행절차를 진행하는 방식으로 권리를 행사하면 됩니다.

소송 외 조정 등의 방법도 있으나, 임대인이 협조하지 않으면 활용이 어렵습니다.

Answer 3

• 결론 및 핵심 판단
  전세보증금은 임대차 종료 시 전액 반환되어야 할 채무입니다. 집주인이 “집값이 떨어졌다”, “매매가가 전세가보다 싸졌다”는 이유로 보증금을 주지 않는 것은 법적으로 정당화될 수 없고, 명백한 채무불이행입니다. 사정변경이나 손실 전가를 이유로 세입자에게 반환의무를 면할 수는 없습니다.

• 사기 성립 여부
  단순히 집값 하락으로 돈이 없다는 사정만으로 곧바로 사기가 성립하는 것은 아닙니다. 다만 계약 당시 이미 보증금 반환 능력이 없었음에도 이를 숨기고 계약을 체결했거나, 다수의 임차인에게 동일한 방식으로 계약을 반복했다면 기망행위가 인정되어 사기 성립 가능성이 커집니다. 이 부분은 계약 시점의 재무상태와 거래 구조가 핵심입니다.

• 세입자가 취할 수 있는 조치
  세입자는 보증금 반환청구 소송, 지급명령, 가압류를 통해 강제 회수가 가능합니다. 전입신고와 확정일자를 갖춘 경우라면 경매 절차에서 우선변제 또는 배당을 받을 수 있고, 요건을 충족하면 보증보험을 통한 회수도 검토 대상이 됩니다. 집주인의 자금 사정은 법적 방어 사유가 되지 않습니다.

• 보상 범위
  보증금뿐 아니라 반환 지연으로 인한 지연손해금, 이사 지연 손해, 추가 주거비 등이 입증되면 손해배상 청구도 가능합니다. 형사와 민사는 병행할 수 있으며, 실무에서는 동시에 진행하는 경우가 많습니다.