재건축 재개발 아파트의 취득일자는 어떻게 계산하나요

Question

2015년에 A주공 아파트를 구입하고, 2022년에 철거 및 착공하여 2026년에 준공, 조합원 입주권으로 2027년에 등기를 쳤다고 가정한뒤 새롭게 지어진아파트를 2030년에 팔면 양도세를 산정할때 취득일자는 언제가 되는건가요?

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

관리처분 인가전 취득한 구주택이 재개발이나 재건축으로 새로운 아파트로 되는 경우에는 종전 주택의 연속으로 보므로 취득일자는 구주택의 취득일이 됩니다. 하지만 만일 관리처분인가일 이후 조합원입주권을 취득한 승계조합원인 경우에는 새아파트 취득일은 분양대금을 청산한 날이 되나, 대금 청산시까지 아파트가 완성되지 않으면 사용승인일, 사실상 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른날이 됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

원조합원의 경우 재개발 또는 재건축 관리처분계획인가 전 소유한 구주택 취득일이 신축 아파트 취득일이 됩니다.

그 이휴는 재건축이 예정된 구주택과 관리처분계획인가 후 재건축에 따른 신축아파트를 세법상 같은 주택으로 보기 때문입니다. 즉 종전 부동산에 대하여 소유권을 변경시키지 않고 새 부동산으로 바꿔주는 환지 개념이 적용되었다고 볼 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

조합원 입주권은 기존 부동산(구 주택)의 권리를 승계한 것으로 간주되며,

새롭게 지어진 아파트는 종전 주택의 교환 또는 대체자산으로 보기 때문입니다.

신축 아파트를 새로 분양받은 것이 아니라

기존 아파트를 소유하면서 조합원 자격으로 재건축에 참여했기 때문에

취득일자는 기존 주택의 취득일(2015년)로 간주됩니다

보유기간이 5년 이상이 되므로 장기보유특별공제 대상이 될 수 있고

1세대 1주택 비과세 요건 판단 시에도 2015년을 기준으로 합니다

(단, 실제 거주기간 요건은 따로 계산됩니다)

1세대 1주택 비과세 요건에서 2년 거주 요건은 신축주택에서의 실거주를 기준으로 따지므로 별도로 고려해야 합니다

조합원 입주권 전매나 추가 분양권 보유 시 과세 방식이 달라질 수 있으니 주의하시기 바랍니다

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

재건축 아파트를 매입을 해서 입주권이 생기고 공사를 한 후 다시금 입주를 하게 되고 매도를 하게 될 경우

양도소득세 계산 시 취득일자 기준일자는 건축법 제 22조제2항에 따른 사용승인서 교부일, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하너가 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날을 기준하게 됩니다. 감사합니다.