전세계약하려는데 임대인이 매매로 인해 변경된다네요.

Question

전세계약을 하려는데 현 집주인이 집을 팔았데요.

그래서 임대인이 바뀔 예정인데, 아마 제 전세보증금으로 중도금을 치루겠죠? 제가 전세대출 없이 입주이기 때문에 매매와 전세계약 동시 진행하려는거 같은데요.

이런경우가 첨이라 궁금한게 있는데요.

그럼 저는 진행순서를 어찌해야 보증금이 안전할까요 ?

1. 현 집주인과 전세계약서를 쓰고 계약금을 넣는다

2. 확정일자를 먼저 받는다.

3. 이사 당일날 현집주인에게 잔금을 넣고

4. 이사 당일날 전입신고를 하고

5. 집주인 소유권이전등기 후에 보증보험 가입을 한다

이렇게 하면 될까요?

- 소유권이전 후 보증보험 가입 시 기존 집주인과의 계약서로 보증보험가입이 되나요? 다시 계약서를 써야 하는거 아닐까요? 만약 계약서를 다시 쓰게되면 계약서 다시쓸때 특약에 꼭 넣거나 주의해야 할게 있을까요?

각정이 되네요. 전문가 분들의 도움 부탁드립니다.

Answer 1

이렇게 하면 될까요?

- 소유권이전 후 보증보험 가입 시 기존 집주인과의 계약서로 보증보험가입이 되나요? 다시 계약서를 써야 하는거 아닐까요? 만약 계약서를 다시 쓰게되면 계약서 다시쓸때 특약에 꼭 넣거나 주의해야 할게 있을까요?

=== 전세계약후 매매가 되는 경우 새로운 소유자와 게약서를 작성해야 합니다. 이러한 경우 보증금 대출이 불가한 경우도 있는 만큼 사전에 대출은행에 확인이 필요한 사항입니다. 특약은 "00대출이 불가한 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있고 이로 인하여 발생한 손해가 있는 경우 임대인은 배상책임이 있음"이라고 반영시키시기 바랍니다

Answer 2

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.

매매와 전세가 동시에 진행되는 동시진행 건은 새로운 임대인의 자금력과 권리관계를 꼼꼼히 따져야 하는 난이도 높은 거래입니다.

질문하신 진행 순서에서 핵심적인 위험 요소는 현 집주인과 계약하고 잔금을 치렀는데, 새로운 집주인(매수인)의 등기가 넘어가는 시점에 새로운 대출(근저당)이 설정되는 경우입니다. 이를 방지하기 위한 안전한 절차와 주의사항을 정리해 드립니다.

1. 안전한 계약 진행 순서

• 현 소유자(매도인)와 계약 체결: 현재 등기부상 주인과 계약서를 작성하고 계약금을 송금합니다. 이때 매수인의 인적사항을 확인하고 특약에 명시합니다.

• 확정일자 즉시 부여: 계약서 작성 직후 주민센터나 인터넷 등기소에서 확정일자를 받으십시오.

• 잔금일(이사 당일): 잔금을 치르기 직전 등기부등본을 발급하여 새로운 근저당이 없는지 확인합니다. 잔금은 현 집주인에게 입금하되, 매수인과 매도인이 현장에 함께 있는 것이 가장 안전합니다.

• 전입신고: 이사 당일 즉시 전입신고를 마칩니다.

• 소유권 이전 확인 및 계약서 재작성(선택): 새로운 주인으로 명의가 바뀐 것을 확인한 후, 새로운 주인과 기존 계약 조건을 그대로 승계한다는 확인서를 쓰거나 계약서를 재작성합니다. (기존 확정일자 효력을 유지하기 위해 기존 계약서도 반드시 보관해야 함)

2. 보증보험 및 계약서 재작성 주의사항

• 보증보험 가입: 보증보험은 새로운 집주인 명의로 된 등기부등본과 본인 명의의 계약서로 신청합니다. 기존 주인과 쓴 계약서라도 '매수인이 이를 승계한다'는 점이 명확하면 가능하지만, 가급적 새로운 주인과 재작성한 계약서로 신청하는 것이 심사 시 수월합니다.

• 재작성 시 필수 특약:

  • 본 계약은 전 소유자(A)와의 계약을 동일한 조건으로 승계하는 계약임.

  • 임대인은 소유권 이전 등기 시 임차인의 대항력 발생 전(잔금일 익일 24시)까지 어떠한 제한물권(대출 등)도 설정하지 않는다. 위반 시 계약은 무효로 하며 배액 배상한다.

요약정리해드리면......

이 거래의 핵심은 매수인의 세금 체납 여부입니다. 매수인이 종부세 등을 미납한 상태라면 보증금이 위험할 수 있으니, 계약서 작성 시 "매수인의 국세/지방세 완납 증명서를 확인한다"는 조건을 반드시 넣으시기 바랍니다.

만약 매수인이 갭투자자로서 자금력이 불분명해 보인다면, 보증보험 가입이 거절될 경우 계약을 무효로 하고 보증금을 즉시 반환한다는 특약을 현 주인 및 새 주인 모두에게 확약받으십시오.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 새해 복 많이 받으시고, 댁네 평안하길 기원합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

매매와 동시에 전세계약을 할때는 대부분 우선 등기부상의 집주인과 계약을 하게 됩니다

특약에 매매진행중이라는 문구를 기재하고 잔금을 어떻게 처리한다는 내용까지 들어가게 됩니다

잔금날 새집주인과 계약서를 다시 작성한다는 내용도 넣기도 합니다

소유권이전등기가 나오면 그때 전세보증보험에 가입을 하게 됩니다

그런순서로 일처리를 하는편입니다

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

말씀하신 상황에서는 매매와 전세계약을 같은 날 동시 진행 하면서 처음부터 새 임대인 명의로 임대차 계약을 체결하는 방식이 가장 안전합니다.

가능하면 새 임대인 명의의 매매계약 + 전세 계약을 같은 날 같은 자리에서 진행, 질문자님은 새 임대인과 전세계약서 작성 후 계약금 지급, 이사 당일 또는 직후 전입신고 이렇게 진행 하시면 될 듯 합니다.

감사합니다.