안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
현재 상황 요약
어머니께서 (전) 위에 1990년대 집을 지어 거주 중
형질변경(용도변경) 없이 무허가 건축물로 추정
현재 전으로 등기되어 있음
군청(면사무소)에서는 당시 특별히 제재 없이 방치
왜 형질변경 안 했을까?
1990년대엔 농촌 지역은 관행적으로 지자체에서 묵인하는 경우 많았어요
특히 노인분들이 거주하는 경우에는 주민 복지 차원에서 실거주를 존중
하지만 법적으로는 전용허가(전 → 대) 받고 농지전용신고 또는 허가 , 건축허가를 받아야 했음
당시엔 귀찮거나, 법 인지 부족, 행정 절차 어려움으로 대부분 안 하셨죠.
지금 어떻게 해야 하나?
현황 확인
군청 건축과/토지과 가서 토지이용계획확인서 떼보세요
거기 보면 용도지역/지목/건축물대장 존재여부 나와요
무허가 건축물 여부 확인
건축물대장 유무 확인
없으면 무허가 건축물
현 상태에서 매매 가능성
현행법상 무허가 건축물은 매매 가능
단, 매수인이 인수하는 형태
무허가임을 고지하고, 토지와 건물 포함 일괄 매매 가능
정상화 방법
농지전용허가 → 지목변경(전→대)
건축물대장 작성 (신청 가능 여부 확인)
단, 문제는 기존 무허가 건물의 구조와 건축법 위반 여부
철거 여부
지금까지 군청에서 방치했다면, 현시점에서 자진신고 시 철거 명령 가능성은 낮음
다만, 토지 매입자나 군청의 점검 시 문제 발생 가능성 있음
불이익이 올까?
지금 거주하는 것 자체로 바로 불이익은 없어요
다만 토지 지목 변경 및 농지전용 없이 집 지은 점이 문제라 형질변경/농지법 위반 과태료 가능성은 있음
다만, 30년 이상 거주, 묵시적 승인으로 판단될 여지가 있어서 크게 부담 가질 부분은 아니에요.
가장 현실적인 방법
1.군청 건축과·토지과 방문
현 상황 설명
현상유지 가능 여부 및 매매 가능 여부 상담
가능하면 지목변경 및 건축물대장 정리
2.매매 우선
무허가임을 고지하고 매매
매수인과 특약으로 처리
3.상속 또는 어머니 병원비 목적 처분 시
지목과 무허가 여부 고지하고 거래
아니면, 지목변경 후 매매 (단, 농지전용비용 발생)
참고하세요!!