임대보증금 보증보험에 관련해서 궁금한 게 있습니다:)

Question

안녕하세요:)

주택임대사업자의 보증보험 미가입 조건 중 최우선변제금 이하인 경우에는 보증보험의 보호를 받지 않아도 주택임대차보호법의 보호를 우선하여 받을 수 있어서 미가입 동의서를 작성해도 계약이 끝났을 때 보증금을 못 받거나 순위가 밀리는 일이 없는 건가요?

최우선변제금 이하의 반전세인 경우에도 주택임대차보호헙에 의해 전입신고와 점유를 갖춤으로 대항력을 유지하면 임차주택이 경매로 넘어간다 하더라도 최우선변제권을 행사해 선순위 담보물권자보다 우선해 임차보증금을 돌려받을 수 있다고 하는데, 월세도 포함인가요? 전입신고와 확정일자를 받으면 되는 건가요?

그리고 만약 임대보증금 보증보험 미가입 동의서를 작성했을 경우 임차인이 따로 허그(HUG)에서 월세 보증금 보증 보험을 가입할 수 있나요?

Answer 1

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.

임대보증금 보증보험과 관련된 질문에 대해 설명드리겠습니다.

● 최우선변제금 이하의 경우: 주택임대차보호법에 따르면, 임차인이 전입신고와 점유를 통해 대항력을 갖추었을 경우, 최우선변제금 이하의 임대보증금에 대해서는 경매 등의 상황에서도 우선적으로 보호받을 수 있습니다. 즉, 보증보험에 가입하지 않아도 주택임대차보호법의 보호를 통해 보증금을 돌려받을 가능성이 높습니다.

● 월세의 경우: 월세의 경우에도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있지만, 월세는 일반적으로 보증금과는 다른 개념으로 취급됩니다. 월세 계약에 대한 대항력을 유지하기 위해서는 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 이렇게 하면 경매 시 최우선변제권을 행사할 수 있습니다.

● 보증보험 미가입 동의서 작성 후 보증보험 가입 여부: 임대보증금 보증보험 미가입 동의서를 작성한 경우에도, 임차인은 별도로 HUG(주택도시보증공사)에서 월세 보증금 보증보험을 가입할 수 있습니다. 그러나 이는 임대인의 동의가 필요할 수 있으며, 보증보험의 조건도 확인해야 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 주택이 경매에 넘어갔을 때 소액임차인에 해당되고 최우선 변제금 이내라면 다른 경우에 비해 안정성이 있겠지만, 무조건 100%돌려받을지는 장담하지는 못합니다. 최우선 변제라도 선순위 물권보다 빠르게 배당이 되지만, 낙찰금액의 1/2범위내에서 배당되고, 다가구처럼 동일한 최우선 변제 해당 임차인이 여러명 있다면 전액배당이 가능할지는 알수없습니다. 또한 지역에 따른 소액임차인 범위 그리고 최우선 변제금 한도를 잘 확인하셔야 합니다.

그리고 월세는 포함되지 않고 보증금에 대해서 판단을 하셔야 합니다, 월세는 말그대로 주거에 따른 반대급부로써 지급하는 것이기 돌려받아야 할 자금이 아니며, 그에 따라 배당을 받을 사항 자체가 아닙니다, 전입신고 확정일자는 어떠한 경우라도 받아두셔야 합니다, 별도로 스스로 보증보험에 가입을 하셔도 되지만, 최우선 변제금이내라면 가입 필요성이 낮을수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

월세를 포함한 임대차에서 보증보험에 가입하지 않아도 전입신고와 점유로서 대항력을 갖추면 보증금이 최우선변제금액 이하인 경우에는 임대인이 종업원이 있는 사업자이고 체불임금이 발생한 경우 등 특이한 경우가 아니면 경매시 일반적인 근저당권에 우선하여 변제를 받을 수 있습니다. 전입신고와 점유로 대항력과 최우선변제권이 발생하며, 여기에 확정일자를 받으면 후순위 권리 보다 먼저 변제 받을 수 있는 우선변제권(최우선변제권으로 커버되는 금액 이상의 나머지 금액 변제)이 발생합니다. 임대인의 임대보증금 보증보험 미가입 동의서를 작성했더라도 임차인이 별도로 보증보험에 가입할 수도 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

대체적으로 임대사업자 집은 잘나가는 편입니다

집이 나가지 않았을때 문제가 되고 전세사기까지 이어지는 경우가 많았습니다

최우선 변제금에 해당이 되면 경매에 들어간다해도 순위에 관계없이 보증금보장이 되는데 최우선변제금에 해당이 되는지 확인을 하시고 전입신고 ,확정일자는 필히 갖추셔야 합니다

본인이 전세보증보험에 가입해놓으셔도 됩니다

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

최우선 변제금 이하의 주택임대차 계약에 대해서는 보증보험 미가입 동의서를 작성하더라도 주택임대차 보호법의 보호를 우선하여 적용받을 수 있습니다. 보증보험이 가입되지 않더라도 주택임대차 보호법에 의해 최우선 변제권이 적용되며 보증금을 선순위 담보물권자 및 근저당권자 보다 우순적으로 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

이는 전입신고와 확정일자 그리고 점유를 통해 대항력이 갖춘 경우에 해당합니다.

임대보증금에 대한 보증보험 미가입 동의서를 작성한 경우 임차인이 따로 월세 보증금 보증보험을 HUG와 같은 기관에서 가입할 수 있습니다. 이 경우 주택임대차 보호법상 보증보험과 별도로 월세 보증금에 대한 보증을 별도로 받을 수 있습니다.

감사합니다.