농지인 밭을 대지로 바꾸기 위해서는 어떤 절차와 신고가 필요한지 알려주세요?
현재는 고구마나 고추 등의 작물을 재배하고 있는 밭이 있습니다. 이러한 밭을 대지로 형질변경하여 주택을 지으려하는데 어떠한 절차와 신고가 필요한지 알려주세요?
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
관할지자체 시,군,구청에 문의해보시면 정확한 답변을 받으실수가 있습니다.
토지형질변경을 하고자 하는 자는 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수로부터 개발행위허가를 받아야 한다. 다만, 도시·군계획사업에 의한 행위는 개발행위허가 대상에서 제외되며, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우는 그 범위 내에서 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 도시계획조례가 정하는 바에 따라 개발행위허가를 받지 않아도 된다.
① 건축신고로 설치할 수 있는 건축물의 개축(改築)·증축 또는 재축(再築)과 이에 필요한 범위에서의 토지의 형질 변경(도시·군계획시설사업이 시행되지 않은 도시·군계획시설의 부지인 경우만 가능)
② 높이 50㎝ 이내 또는 깊이 50㎝ 이내의 절토·성토·정지 등(포장을 제외하며, 주거지역·상업지역 및 공업지역 외의 지역에서는 지목변경을 수반하지 아니하는 경우에 한함)
③ 도시지역·자연환경보전지역 및 지구단위계획구역 외의 지역에서 면적이 660㎡ 이하인 토지에 대한 지목변경을 수반하지 아니하는 절토·성토·정지·포장 등(토지형질변경 면적은 형질변경이 이루어지는 해당 필지의 총면적을 말함)
④ 조성이 완료된 기존 대지에서 건축물과 그 밖의 공작물의 설치를 위한 토지의 형질변경(절토 및 성토는 제외)
⑤ 국가 또는 지방자치단체가 공익상의 필요에 의하여 직접 시행하는 사업을 위한 토지의 형질변경
토지형질변경의 규모는 원칙적으로 다음에서 정하는 용도지역별 면적 미만이어야 한다. 다만, 관리지역 및 농림지역에 대해서는 다음의 면적의 범위 안에서 해당 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 도시계획조례로 정하는 바에 따른다.
① 주거지역·상업지역·자연녹지지역·생산녹지지역 : 1만㎡
② 공업지역 : 3만㎡
③ 보전녹지지역 : 5천㎡
④ 관리지역 : 3만㎡
⑤ 농림지역 : 3만㎡
⑥ 자연환경보전지역 : 5천㎡
토지형질변경의 대상인 토지가 둘 이상의 용도지역에 걸치는 경우에는 각각의 용도지역에 위치하는 토지부분에 대하여 각각의 용도지역의 개발행위의 규모에 관한 규정을 적용한다. 다만, 토지형질변경의 대상인 토지의 총면적이 해당 토지가 걸쳐 있는 용도지역 중 개발행위의 규모가 가장 큰 용도지역의 개발행위의 규모를 초과해서는 안 된다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 농지를 대지로 변경하는 방법은 주택 건축신고를 관할 관청 건축과에 신청을 한다면 건축과에서 농정과 등을 경유하여 건축신고업무러 처리됩니다. 이러한 경우 농지전용에 따라 비용이 발생되고 건축이 완료되는 경우 지목도 대지로 변경됩니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.
농지를 대지로 전환하는 토지지목변경은 첫번째로 개발행위허가를 신청해야 합니다. 또한 토목공사나 부지 조성을 통한 형질변경을 해야 합니다. 게다가 대지의 경우 건축허가 및 준공검사를 해야합니다.
농지의 경우 농지전용부담금이라 하여 공시지가의 30%를 부과하며 1제곱메타당 5만원을 초과하면 최고 5만원 까지 부과합니다. 쉽게 평당 15만원 계산하면됩니다.