안녕하세요 아파트 매매 후 자금조달계획서 관련 문의드립니다.

Question

현재 계약서 작성 후 자금조달계획서를 제출해야 하는데요

일단 혼인전이라서 공동명의로 가지 않고 단독명의 후 혼인신고 후에 공동명의로 변경하려 합니다.

집 매매가는 6.5억원이며

현재 저 2억 / 부모님 혼인증여 1.5억 (2년 이내 혼인신고 예정) / 주담대 2.5억 / 여자친구 돈 5천만원

이렇게 생각하고 있습니다.

1. 자금조달계획서와 실제 자금이 일치하지 않아도 되나요? 유동적으로 변경이 될 수 있을텐데..

2. 부모님 혼인증여는 꼭 증여로 포함시켜야 하나요? 만약 혼인신고를 2년후에 한다면 증여신고도 그 때 해야하나요?

3. 여자친구의 돈이 혼인신고 전이라서.. 차용증을 써야하나 하는데, 꼭 필요한걸까요?

자금조달계획서를 얼마나 정확하게 써야하나..가 궁금합니다.

자금이란게 계속 상황이 바뀌는거다보니..

Answer 1

안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.

아파트 매수에 따른 자금조달계획서 는 실거래 신고 시 제출하는 자료로 국세청에서 자금조달계획서와 실제 자금의 흐름 분석을 통해 불편법증여와 자금출서 조사의 근거로 활용하는 자료입니다.

실제 자금 흐름과 100% 일치하기는 어렵겠지만 최대한 실제 자금 흐름에 따라 정확하게 기재해야 합니다.

기재내용과 5~10% 수준의 오차는 추후 소명이 가능하겠지만 수억의 오차는 소명이 불가할 겁니다.

혼인증여는 법적으로 혼인 신고 후 2년 내 증여가 진행될 시 공제 가능하기에 질문주신 내용을 보면 혼인증여로 계획 중인 부모님의 자금은 혼인 이전에 받는다면 혼인증여로 볼 수 없으면 일반 증여로 판단해 추징 대상입니다.

배우자가 아닌 여자친구 상태에서 제공하는 5천만원도 배우자 공제 대상이 아니기에 증여로 판단해야 합니다.

지금 상황에서 방법은 일단 부모님의 자금 1.5억과 여자친구의 자금 5천만원 모두 금전소비대차계약서나 차용증을 각각 작성하고 매월 실제 이자를 지급하여 이력을 남겨야 합니다.

이를 근거로 증여가 아닌 금전 대여로 증여에 대한 추징을 피하시고 추후 혼인신고를 하고나서 부모님과 여자친구의 자금에 대해 부모님은 혼인증여, 여자친구는 배우자 증여를 통해 비과세 혜택을 받는 것이 현실적으로 증여세 발생을 피할 수 있습니다.

위 방법으로 진행 시 세무사의 법적 검토가 필요하니 자금조달계획서 작성 및 제출 전 금액과 시점에 대해 전문가의 상담 후 진행하시길 추천드립니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

자금조달계획서는 될수록 구체적인 증빙자료를 통해 실제와 일치시키는 것이 좋지만, 일치하지 않는 경우에 소명 요청이 나오면 그에 대해 소명을 하시면 됩니다. 부모님의 혼인 증여는 증여로 포함시켜야 합니다. 혼인신고 전후 2년 이내에 증여받는데 대한 공제가 가능합니다. 여자친구의 돈은 무상대여(빌린 금액에 연 4.6%의 적정이자율을 적용한 것 만큼의 이익을 받은 것으로 간주하게 되는데, 계산된 금액이 1천만원 이하인 경우에는 과세대상에서 제외됨.)로 차용증으로 작성하시면 될 것인데, 무상대여로 차용증을 작성(대여금액, 상환기간, 이자율 명시)하되 상환기간은 10년 이내로 하시는 것이 필요합니다. 대여 및 상환에 대한 계좌이체 등으로 근거를 남겨야 하고, 결혼후 배우자 공제를 활용하시면 됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,자금조달계획서에 일정한 유연성은 있지만, 사실과 다르면 조사 대상이 될 수 있으므로 가급적 실제에 가깝게 작성해야 합니다

,부모님 자금은 증여로 간주되며 신고 의무도 따릅니다

,여자친구 자금은 혼인 전이므로 무조건 증여/대여 판단 필요하고 차용증 필수입니다

,향후 공동명의로 바꾸는 과정에서도 명의 변경 시 취득세/등기비용 등이 발생할 수 있으므로 그 부분도 사전 검토가 필요합니다

Answer 4

1. 자금조달계획서와 실제 자금이 일치하지 않아도 되나요? 유동적으로 변경이 될 수 있을텐데..

==>가급적 현실과 일치시키는 것이 적절합니다.

2. 부모님 혼인증여는 꼭 증여로 포함시켜야 하나요? 만약 혼인신고를 2년후에 한다면 증여신고도 그 때 해야하나요?

==> 네 그렇습니다. 전에 증여 신고의무가 있습니다.

3. 여자친구의 돈이 혼인신고 전이라서.. 차용증을 써야하나 하는데, 꼭 필요한걸까요?

==> 현재 상황은 차용증이 필요합니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

자금조달계획서는 계획서이기 때문에 반드시 실제 자금과 완전히 일치하지 않아도 됩니다.

다만 나중에 조달 방법이 바뀔 경우 국세청 등에서 소명 요청이 오면 자금 출처, 증여를 증빙해야 합니다.

제출 후 수정보완이 필요한 경우 실거래 신고 기한 내에는 정정신고가 가능하지만 거래가 완료되고 실거래 신고가 확정되면 수정이 쉽지 않으므로 최신 계획대로 가능한 정확하게 작성하는 것이 좋습니다.

혼인신고 전에는 배우자가 아니므로 증여로 처리하면 증여세 대상이 될 수 있습니다. 따라서 차용증을 작성하여 차입금으로 정확히 표기하고 나중에 상환하는 구조를 갖추는 것이 좋습니다.

감사합니다.