오피스텔 거주지 이전안하는조건은?

Question

회사 후배가 지방사람이라 회사근처오피스텔 월세계약을 할려고하는데, 집주인이 계약조건이 거주지를 이전안하는 조건이라고 하네요.

거주지이전 안하고 그냥 계약이 가능한건가요?

왜 이렇게 하는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

오피스텔은 태생이 상업용 업무시설이라 본래가 주거용시설이 아니기 때문에 그렇습니다.

업무용으로 등록을 하여 사용중이므로 주택이 아니어서 전입을 하지 못하게 하는 것입니다.

전입을 하지 못하면 대항력을 갖지 못하고 확정일자를 받을 수 없어 대항력과 우선변제권을 가지지 모합니다.

따라서 오피스텔을 임차하여 전입을 못할 때에는 임차보증금을 보호받지 못하므로 전세권을 설정하든지 다른 조치를 취해야 합니다.

그러나 공부상으로 주택으로는 되어 있지 않더라도 사실상 주거용으로 사용되는 경우라면 주택임대차보호법의 적용을 받습니다.

따라서 전입신고도 가능하고 확정일자를 받으셔야 보증금을 돌려 받을 수 있습니다.

임차인에게 불리한 약정은 무효입니다

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

오피스텔의 경우 기본적으로 업무용으로 구분되어 있습니다, 물론 용도를 주거용으로 하여 임대차를 진행할 경우라면 전입신고상 문제가 없지만 업무용 시설로 등록하고 주거를 위한 임대차계약을 체결하고 임차인이 전입신고 할 경우 최초 임대인이 국가로 부터 받았던 부가세 환급을 다시 반환해야 하는 문제가 생길수 있습니다. 그래서 임대인은 전입신고를 안하는 조건으로 임대차 계약을 하게 됩니다. 임차인입장에서는 전입신고를 하지 못하면 보증금보호를 위한 대항력과 우선변제권을 부여 받기 어렵기에 위험성이 있는 계약입니다.

Answer 3

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

오피스텔은 주거용으로 사용하면 주택, 업무용으로 사용하면 업무용으로 봅니다.

주거용으로 사용해서 주택으로 되면 주인은 다주택자가 됩니다. 그러면 세금적인 부분에서 문제가 생깁니다.

주거용인지 업무용인지는 전입을 했는지 안했는지 같은 서류로 확인하는게 일반적입니다.

그래서 오피스텔은 전입 불가한 방이 많습니다.

전입을 안하면 대항력이 안생기니 방에 문제가 생겨서 혹 경매로라도 넘어가면 보증금을 날릴 수 있습니다.

그래서 전입 안되는 집은 사업자등록을 해서 대항력을 생기게 하거나 전세권설정을 하거나 합니다.

하지만 대부분은 보증금이 500~1,000 정도의 소액이라 그냥 전입 안하고 리스크를 가지고 사는 사람들도 많이 있습니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

Answer 4

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

오피스텔은 업무용오피스텔과 주거용오피스텔로 구분되어 분양됩니다. 건축물대장상 해당호실의 용도를 보면 확인할 수 있습니다.

업무용오피스텔은 분양시 건축물부분의 부가세 10%를 환급받고 주택수에 포함이 안되어 양도세와 종부세에서 경우에 따라 혜택을 받을 수 있습니다.

그래서 업무용오피스텔의 임대인이 임차인에게 전입신고를 안하는 조건으로 임대차계약을 하려고 합니다.

만약 임차인이 전입신고를 하게되면 주거용오피스텔이 되어 임대인은 건물부분 부가세10%를 다시 돌려줘야하고 주택수에 포함이 되어 경우에 따라 양도세와 종부세에서 혜택을 못 받을 수 있습니다. 그리고 10년동안 주거용오피스텔로 사용해야합니다.

전입신고를 안할 경우 임대인이 바뀌거나 경매시 대항력과 우선변제권이 없어 불이익을 당할 수 있습니다.