전세보증금 지킬 수 있는 방법은 무엇일까요?
전세기간이 끝났는데 집주인이 돈이 없다며 조금 기다려달라며 차일피일 미루고 있어요. 저도 전세집을 구할려고 하면 전세금이 필요한데 저도 참 답답합니다. 제가 할 수 있는 조치는 무엇일까요?
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 장주석 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.임대인의 임대보증금(전세금) 반환의무와 임차인의 임대목적물 인도의무는 동시이행관계에 있으므로 전세기간이 끝났다 하더라도 전세금을 반환받기 위해서는 집을 집주인에게 인도해야 합니다. 즉 이사가시기 전까지는 집주인이 전세금을 반환해주지 않는다 하더라도 강제집행절차를 개시할 수는 없습니다. 이 경우 이사간 후에도 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않으려면 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기를 하는 것이 안전합니다.
관련법령
주택임대차보호법
제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. <개정 2013. 8. 13.>
② 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(疎明)하여야 한다. <개정 2013. 8. 13.>
1. 신청의 취지 및 이유
2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다)
3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)
4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항
③ 다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항ㆍ제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조 및 제293조를 준용한다. 이 경우 “가압류”는 “임차권등기”로, “채권자”는 “임차인”으로, “채무자”는 “임대인”으로 본다.
1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판
2. 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판
3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판
4. 임차권등기명령의 집행
④ 임차권등기명령의 신청을 기각(棄却)하는 결정에 대하여 임차인은 항고(抗告)할 수 있다.
⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. <개정 2013. 8. 13.>
⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다
⑦ 임차권등기의 촉탁(囑託), 등기관의 임차권등기 기입(記入) 등 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다. <개정 2011. 4. 12.>
⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.
⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항ㆍ제4항 및 제8항의 “임차인”은 “금융기관등”으로 본다. <신설 2013. 8. 13.>
[전문개정 2008. 3. 21.]
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 한경태변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.대항력과 우선변제권이 있는 상황이고 선순위 담보권자가 없는 상황이라면 일단의 안전장치는 있는 것이고 시간이 지나도 반환의 기미가 없으면 보증금반환청구소송을 진행하셔야 할 것입니다.
질문하신 내용에 기초하여 드린 답변으로 구체적인 상황에 따라 결론은 달라질 수 있음에 유의하시기 바랍니다. 이상, 답변드립니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성훈 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.전세권을 설정한 경우와 전입신고 및 확정일자로 대항력을
취득한 일반적인 주택임대차의 경우 대응 방법이 약간 다릅니다.
전세권을 설정한 경우라면 설정된 전세권에 기해서 곧바로 경매신청이 가능합니다.
일반적인 임대차라면 주민등록을 이전하게 되면 대항력이나 우선변제권이
상실되므로 주택임차권등기명령을 신청하여 등기를 한 이후
주민등록을 이전하거나 이사를 하시면되는데,
결국은 보증금반환청구소송을 거친 이후에 경매신청을 해서 배당을 받아야 합니다.
이는 최후의 수단으로 강제집행까지 가는 경우의 문제이며
당장은 주택임차권등기명령 정도만 신청하고 내용증명으로
최종적인 통보를 하는 정도로 진행한 이후 상대방 대응을 보면서
후속 절차를 진행하셔도 될것으로 보입니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
내용증명으로 법적인 절차를 진행할 예정이라는 점 고지하면서 협의시도해보시고, 계약만료 시 임차권등기명령신청을 하시고, 지급명령신청절차를 진행하면 되겠습니다.