그동안 전세를 여러번 계약했었습니다. 전세보증보험에?

Question

안녕하세요, 그동안 전세를 여러번 계약해서 잘 거주했습니다. 그동안은 전세보증보험에 가입한적은

없습니다. 이전에는 전혀 문제가 없었습니다. 이번에 강동구 둔촌동에 신축 아파트에 전세계약을

했습니다, 신축이고 첫 입주인데 전세보증보험에 가입해야 할까요 ? 집주인의 동의 없이 가입 가능한지요 ?

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

사실 선순위 대출이 없고 전세보증금이 선순위일 경우 보증보험은 그다지 필요는 없습니다.

하지만 최악의 경우 집주인의 재산상 문제로 경매로 진행이 되게 되면 선순위라서 보증금 회수에는 문제가 되지 않지만

시간이 많이 걸린다는 단점이 있는데 이러한 문제를 보증보험에서 해결을 해주는 장점이 있습니다.

임대인 성향과 재산상황을 잘 고려를 해서 결정을 하시면 되고 참고로 보증보험은 임대인 동의가 필요치 않습니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.

보증보험 가입하시는게 아무래도 안전하겠습니다.

개인적으로 가입하는 보증보험의 경우 임대인의 동의를 요하지않고,

버팀목같은 대출과 함께 가입되는 상품은 임대인의 동의가 필요로합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

전세사기로 인해 보증보험의 중요성이 인식되어 있습니다

특히 다세대,다가구,오피스텔들이 전세사기가 많았습니다

아파트는 단독세대라 다른 유형보다 안심할수 있었고 서울의 전세보증한도는 최대가 5억까지 보장을 받을수 있습니다

임대인의 동의는 경우에따라서 다를수 있지만 그집에 대출이 없으면 안들어도 될듯한데 그래도 한번 짚어보고 선택을 하시기 바랍니다

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

신축 아파트 전세는 비교적 안정한 편이지만 앞으로 일은 어떻게 될지 몰라 보증보험을 드시는 것을 추천드립니다.

보증보험은 임대인 동의가 필요치 않습니다.

임차인이 가입 신청하여 보증보험 가입조건에 해당이 된다면 임차인이 보증료를 부담하시고 가입하시면 되겠습니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.

신축 아파트에 전세로 입주하시는 경우, 전세보증보험 가입은 전세금을 안전하게 보호하는 데 매우 유용합니다.

전세보증보험은 임대인이 계약 종료 시 전세보증금을 반환하지 못할 경우, 보증기관이 대신 보증금을 지급해주는 제도입니다.

전세보증보험 가입 필요성:

• 전세금 보호: 임대인의 재정 상태나 예기치 못한 상황으로 인해 전세보증금을 반환받지 못하는 위험을 대비할 수 있습니다.

• 신축 아파트의 특성: 신축 아파트는 초기에는 소유권 이전 등기가 완료되지 않은 '미등기' 상태일 수 있습니다.

  이 경우, 전세보증보험 가입이 제한될 수 있으므로, 소유권 이전 등기 완료 후 가입을 고려하셔야 합니다.

집주인 동의 여부:

2018년 2월 이후로 전세보증보험 가입 시 집주인의 동의는 필요하지 않습니다.

그러나 보증기관이 보증금을 대신 지급한 후 임대인에게 구상권을 행사하기 위해서는 임대인에게 채권양도 통지를 해야 합니다.

따라서, 가입 후 임대인에게 통보하는 절차가 필요합니다.

전세보증보험 가입 절차:

1. 대항력 확보: 주택의 인도(입주), 전입신고, 확정일자를 받아 대항력을 갖추셔야 합니다.

2. 소유권 이전 등기 확인: 신축 아파트의 경우, 소유권 이전 등기가 완료된 후에 전세보증보험 가입이 가능합니다. 등기 완료까지는 잔금 지급 후 평균 3개월에서 길게는 1년 정도 소요될 수 있습니다.

3. 보증기관 선택 및 신청: 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 등 보증기관을 선택하여 신청합니다.

4. 필요 서류 제출: 임대차계약서, 주민등록등본 등 필요한 서류를 제출합니다.

5. 보증료 납부: 보증료를 납부하면 보증서가 발급됩니다.

주의사항:

• 임대차 계약 시 특약사항 기재: 전세계약 시 특약사항으로 "임차인이 거주하는 동안 선순위를 보장하며 임차인의 동의 없이 본 아파트를 담보로 대출을 받지 않기로 함" 등의 내용을 기재하여 임차인의 권리를 보호하는 것이 좋습니다.

• 보증료 부담: 보증료는 임차인이 부담하며, 보증기관과 보증금액에 따라 다를 수 있으므로 사전에 확인하시기 바랍니다.

전세보증보험은 전세금을 보호하기 위한 유용한 수단이지만, 몇 가지 단점이 있을 수 있습니다:

1. 비용(보증료) 부담

전세보증보험 가입 시 보증료를 임차인이 부담해야 합니다.

보증료는 전세금의 일정 비율(보통 연 0.1~0.25%)로 책정되며, 전세금이 높을수록 비용이 커집니다.

예를 들어, 전세금이 3억 원일 경우 연간 약 30만~75만 원의 보증료가 발생할 수 있습니다.

2. 가입 제한 요건

• 미등기 상태: 신축 아파트의 경우 소유권 이전 등기가 완료되지 않으면 가입이 제한될 수 있습니다.

• 보증한도 제한: 보증기관마다 지역별로 보증 가능한 금액 한도가 있으며, 보증금이 그 한도를 초과하면 일부 금액은 보증되지 않을 수 있습니다.

예: 수도권 기준 보증한도는 7억 원, 지방은 5억 원.

• 보증기관의 심사: 임대인의 신용 상태나 임차인의 보증금 비율에 따라 보증 승인이 거절될 수 있습니다.

3. 보증금 회수 지연

전세보증보험이 있다고 하더라도 실제 보증금을 반환받기까지 시간이 걸릴 수 있습니다.

보증기관이 대신 보증금을 지급하기 위해서는 일정한 절차(임대인 채권 회수 및 법적 절차)가 필요하므로 즉각적인 보상이 어려울 수 있습니다.

4. 임대인과의 갈등 가능성

보증보험 가입 사실이 임대인에게 통보되므로, 일부 임대인은 이를 불편하게 느끼거나 거부감을 가질 수 있습니다.

특히, 전세계약 갱신 시 임대인이 보증보험 가입을 이유로 임대료를 올리거나 계약 조건을 변경하려고 할 수도 있습니다.

5. 보증 제외 항목

보증기관은 전세금 반환과 관련된 보증만을 제공하므로, 집의 하자나 관리비 미납 등은 보장받을 수 없습니다.

6. 보증보험 의존 심화

전세보증보험이 보편화되면서 일부 임대인들은 재정적 책임을 느끼지 않고, 반환 의무를 간과할 가능성도 제기됩니다.

결론적으로 전세보증보험은 전세금 보호를 위해 꼭 필요한 장치일 수 있지만, 보증료 부담과 가입 절차의 번거로움, 그리고 임대인과의 관계에서의 갈등 가능성을 염두에 두어야 합니다.

계약 전 이러한 단점과 상황을 충분히 고려하고 가입 여부를 결정하는 것이 중요합니다.

Answer 6

안녕하세요, 그동안 전세를 여러번 계약해서 잘 거주했습니다. 그동안은 전세보증보험에 가입한적은

없습니다. 이전에는 전혀 문제가 없었습니다. 이번에 강동구 둔촌동에 신축 아파트에 전세계약을

했습니다, 신축이고 첫 입주인데 전세보증보험에 가입해야 할까요 ? 집주인의 동의 없이 가입 가능한지요 ?

==> 전세보증보험은 집주인의 동의를 요구하지 않습니다. 일반적으로 아파트인 경우 대부분 전세보증보험에 가입을 하지 않습니다. 보증금 보호에 문제가 없고 또한 거래사례를 고려할 때 전세가율이 매매가격대비 60% 수준에서 결정되기 때문입니다.

Answer 7

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

보험은 만일을 대비하는 것으로 혹시라도 벌어질 수 있는 사태를 막기위한 것입니다. 전세사기는 처음부터 계획된 경우도 있지만 어쩌다보니 사기가 되는 경우도 있는데 막상 집이 경매에 넘어가는 등의 사태가 벌어졌을 때 현실적으로 가장 효과적인 것이 전세보증보험이므로 가급적 가입해 두시는 편이 좋습니다. 선순위로 전입하여 전입신고와 확정일자로 변제를 받을 수 있다하여도 복잡한 과정을 거쳐 낙찰이 되고 배당까지 기다려야하는 어려움이 있으나, 전세보증보험을 가입한 경우 이런 과정을 기다리지 않고 비교적 신속히 보상을 받을 수 있습니다.

Answer 8

안녕하세요. 공인중개사입니다.

전세보증보험에 가입하게 된다면, 만약 임대인이 전세금을 만기에 돌려주지 않을 경우, 보증보험에서 먼저 지급 받을 수 있기 때문에 일정부분 수수료를 지불하더라도 가입하는 것을 추천 드립니다.

Answer 9

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

임대인에 동의가 없어도 가능합니다만 요즘 전세보증보험은 필수중에 필수 입니다. 임대인에게 동의를 받고 보증보험가입 조건으로 계약하시길 바랍니다.