오피스텔 강제 경매로 어쩔 수 없이 1주택자가 되는경우 아파트 매수 시 2주택자 양도소득세 문의드립니다.
안녕하세요
현재 제가 거주중인 전세 오피스텔이 강제경매에 넘어가게 되어 제가 매수해야 하는 상황이 되었는데요.....
현재 매수 한 상황은 아니고 경매개시 통보만 온 상태 입니다
그런데 제가 내년 결혼 예정이라 오피스텔
경매 낙찰 전에 아파트를 매수하려고 하는데 매수 예정인 아파트는 조정지역 은 아니고 매매가는 약 7억입니다.
위 상황의 경우 아파트선매수 오피스텔 후 낙찰매수로 인해 2주택자가 되면 양도소득세가 과세구간에 따라 24% ~ 35% 까지 뚜드려 맞는다고 알고 있는데 오피스텔을 먼저 매도 시 양도소득세가 부과되는지 궁금합니다!
1. 오피스텔 경매 낙찰가가 매입 기준가격이 되는것인가요?
-> ex) 5천만원에 낙찰 후 1억원에 매도하게 되면 5천만원에 대한 양도소득세를 내야하는건가요?
2. 그렇다면 오피스텔을 경매 낙찰 받을때 가장 높은 가격에 낙찰 받는것이 유리한가요?
-> 어차피 역전세 물건이라 경매가격의 10% 보증금만 내고 나머지 금액은 보증금에서 상계처리 된다고
안내 받았습니다. 2주택 양도소득세 폭탄을 생각한다면 오피스텔 경매낙찰가를 최대한 높게 받는게
유리 한 걸까요? 어차피 10%보증금은 다시 돌려받는다고 알고 있습니다.
3. 여자친구의 명의로 주담대 대출을 받아 1주택 + 1주택으로 10년 양도소득세 면제 받는 방법도 있지만
주담대 이자 납입분에 대한 연말정산 소득세 환급관련하여 추후 여자친구가 육아무급휴직등으로 인해 소득이 끊기게 되면 환급을 받을 수 없는 부분과 연봉 차이로 인한 대출금 한도 차이 때문에 고민중에 있습니다.
PS : 오피스텔을 강제경매로 인해 어쩔 수 없이 매수해야하는 경우 2주택자에서 제외해주는 경우도 있을까요...??
내년에 결혼예정 이었는데 오피스텔 경매 때문에 복잡해진 상황입니다....전문가 분들이 계시다면 제발....제발 조언 한번만 부탁드리겠습니다 정말 부탁드립니다...
안녕하세요? 이용연세무회계사무소의 이용연 대표세무사 입니다.
1) 오피스텔의 취득가액은 법원에서 경락받은 가액이 되는 것입니다.
2) 오피스텔을 낙찰받으려고 하는 경우 본인의 자금 사정에 맞게 낙찰을
받는 것이 도움이 될 것입니다.
3) 오피스텔을 취득하고 이를 주택으로 대여하고 다른 주택이 있는 경우
2주택에 해당됩니다. 소득세법상 일시적 2주택 비과세특례에 해당하는
경우 종전주택을 양도하는 시점에 종전주택이 비과세요건을 충족하는
경우 양도가액 12억원까지의 양도차익에 대하여 양도소득세가 비과세
될 수 있습니다.
따라서, 관련 서류 징구하여 세무사 님에게 보다 자세한 세무자문을 받아
보시기 바랍니다.
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1명 평가안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
1) 네 맞습니다. 양도차익을 기준으로 과세가 됩니다.
2) 그것은 아닙니다. 세금만 고려해서는 안되고 본인이 오피스텔을 비싸게 취득하면 취득자금이 많이 드는 것입니다. 굳이 그러실 필요 없습니다.
3) 제외되는 경우는 없습니다. 참고로 연말정산시 주택수를 판단할 때는 오피스텔은 제외하고 주택법상 주택만 포함됩니다.
1명 평가안녕하세요. 김우석 세무사입니다.
1.맞습니다.
2.맞습니다. 취득가액이 높을 수록 추후 양도시에 양도소득세를 더 적게 내실 수 있습니다.
3.혼인 전에는 주택담보대출 시 소득합산이 안되기 때문에 대출 한도측면에서 많이 불리하실 것으로 예상이됩니다.
여자친구분 명의로 우선 주택을 취득하여 혼인합가에 따른 비과세를 노려보는 것도 괜찮은 방법인 것 같습니다만, 문제는 대출이네요.
질문자님의 신용대출 등으로 부족한 주택담보대출액을 충당하실 수 없는 경우여서 여자친구분 명의로 주택을 취득하실 수 없는 경우라면 다음의 방법도 한번 고려해보시길 바랍니다.
일시적 1세대 2주택 비과세 특례 규정인데, 주로 갈아타기 하시는 분들에게 적용되는 비과세 규정입니다.
요건은 오피스텔을 우선 선취득 하시고, 오피스텔 취득 이후 1년이상 지난 후에 신규 주택을 취득하셔야 합니다. 신규주택 취득 이후 3년 이내 오피스텔 처분+오피스텔 보유기간 2년(조정지역인 경우 거주 2년) 요건 충족하는 경우 양도세 비과세를 적용받으실 수 있으리라 판단됩니다.
물론, 오피스텔 취득 이후 1년 이상 지난 후 주택을 매수하여야 하고, 오피스텔 비과세 요건도 충족하여야 한다는 점이 있으나..
이런 방법도 있다는 것을 참고하여주시길 바랍니다.
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