소유권 등기가 안된 사람의 임대 행위를 합법적으로 중개할 수 있나요?

Question

현 소유자 A 와 매매계약은 체결하였으나, 소유권 이전 등기가 안된 B가

해당 부동산의 (예비) 임대인으로서 임차인 C 와 임대차 계약을 맺고자할 때,

이를 개업공인중개사가 합법적으로 중개하는 경우가 있을 수 있나요?

가령, B와 C가 맺은 임대차 계약을 토대로 C 가 전세자금대출을 승인 받고,

은행은 대출 당일에 B 가 아닌 A 에게 돈을 송금하여 사실상 B의 매매 잔금을 치르고,

같은 날, 은행 직속 법무사에게 B의 소유권 이전 등기를 마치도록 하는 방식으로 합의가 되었다면,

중개를 하는 입장에서는 법적으로 문제가 될 소지는 없을까요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

네. 많이들 하는 방식입니다. 물론 질문에서 제시한 방법과는 조금 차이가 있고 전세계약서는 사실상 현 소유자인 A와 체결하고 전세임대차를 승계하는 방식으로 진행하게 됩니다, 중개과정상 해당 부분이 불법적인 중개행위는 아닙니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 유영경 공인중개사입니다.

매수인이 예비임차인과 계약서만 작성하면 등기부상 소유권이전이 되어있지 않기 때문에 은행에서 대출 실행을 안해줄 거 같긴 한데요...

- 매도인(현 소유자) A

- 매수인(예비 임대인) B

- 임차인(예비 임차인) C

라고 가정할 때 C는 A와 전세 임대차 계약을 맺은 뒤 은행에 A와 B의 매매계약서을 사본을 함께 제출하면서 대출 심사에 넘기면 추가 서류 요청할텐데요.

은행에서 기재해주는 전세계약승계 관련 특약이 담긴 B와 C의 신규 전세 임대차계약서를 달라고 합니다.

그 임대차계약서를 작성하고 은행에 넘겨서 대출심사가 완료되면 은행에서 전세잔금일에 A에게 전세금을 보내구요. A, B, C, 중개사, 법무사가 잔금일에 모여 모든 계약을 마무리하게 됩니다.

제 경험이기 때문에 모든 상황에 통용되진 않겠습니다. 그러니 은행 대출요청시 상황 설명하고 어떤 방법으로 하면 대출이 나오는지 물어보시는 것도 좋겠습니다.

도움이 되시길 바라겠습니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.

해당 부동산의 (예비) 임대인으로서 임차인 C 와 임대차 계약을 맺고자할 때,

이를 개업공인중개사가 합법적으로 중개하는 경우가 있을 수 있나요?

==> 가능합니다.

가령, B와 C가 맺은 임대차 계약을 토대로 C 가 전세자금대출을 승인 받고,

은행은 대출 당일에 B 가 아닌 A 에게 돈을 송금하여 사실상 B의 매매 잔금을 치르고,

같은 날, 은행 직속 법무사에게 B의 소유권 이전 등기를 마치도록 하는 방식으로 합의가 되었다면,

중개를 하는 입장에서는 법적으로 문제가 될 소지는 없을까요?

==> 문제 소지가 없을 것으로 보입니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

어려운 문제입니다.

등기가 안된 물건은 법적으로 문제가 없더라도

임대인과 임차인 매도인과 매수인간에 분쟁에 휘말릴수도 있으니 신중하게 접근하시길 바랍니다.