계약갱신 청구권 사용시, 전월세전환 동의
계약갱신 청구권 쓰면 임대인이 보증금/임차료 최대 5% 올릴 수 있잖아요? 근데 그 임차료 인상분을 환산보증금으로 계산해서 올린다고 하는데 그게 임차인 동의 없어도 가능한가요?
만약 그거에 동의 못한다면 계약갱신 청구권 사용을 못하나요?
Ex) 기존계약 : 1000/100 , 변경계약(최대) : 1050/105
집주인 요청 : 23,833/100
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
계약갱신청구권을 행사한 경우 임대인이 임대료 증액 한도 내에서 보증금이나 차임을 올릴 수는 있으나, 보증금과 차임의 상호 전환은 임차인의 동의 없이는 일방적으로 할 수 없습니다. 임차인이 전환에 동의하지 않더라도 계약갱신청구권 행사 자체가 무효가 되지는 않습니다.임대료 증액과 전월세 전환의 구별
주택임대차보호법은 갱신 시 임대료 증액의 상한만을 규율하고 있을 뿐, 보증금을 차임으로 바꾸거나 차임을 보증금으로 바꾸는 전월세 전환을 임대인의 단독 권한으로 인정하지 않습니다. 전환은 기존 계약 내용을 변경하는 것이므로 원칙적으로 당사자 합의가 필요합니다.임차인 동의 없는 전환의 효력
임대인이 환산보증금을 이유로 보증금을 대폭 올리고 차임을 유지하거나, 반대로 차임만 조정하겠다고 주장하더라도, 임차인이 이에 동의하지 않으면 기존 구조를 유지한 채 증액 한도 내에서만 갱신됩니다. 임대인이 전환에 동의하지 않으면 갱신을 거절하겠다고 하는 것은 정당한 거절 사유로 보기 어렵습니다.실무적 대응 방향
임차인은 계약갱신청구권을 행사하면서 보증금 또는 차임 중 어느 항목을 증액할지에 대해 기존 방식 유지를 명확히 통지하는 것이 안전합니다. 전월세 전환 제안에 동의하지 않는다는 점을 서면으로 남기고, 증액 한도를 넘는 요구에는 응할 의무가 없다는 점을 분명히 하셔야 합니다.
1명 평가안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
계약 갱신 청구권 행사는 임차인이 자유롭게 가능한 것이고 청구권을 행사한 경우에도 기존과 동일한 조건으로 계약을 하는 것이기 때문에 증액에 대해서 반드시 의무적으로 진행해야 하는 것도 아닙니다 증액에 대해서 협의가 되더라도 위와 같은 방식으로 조건을 변경하는 것은 임차인과 협가 필요한 것이고 이는 계약 조건에 해당하기 때문입니다 이상입니다
1명 평가안녕하세요. 장주석 변호사입니다.
임차인의 동의없이 임대인이 증액될 차임을 모두 보증금을 증액하는 방안으로 요구할 수는 없습니다. 다만 임차인이 동의하지 않는다면 임대인이 민사소송을 제기해서 법원의 판결을 받아 보증금 또는 차임을 증액시킬 수는 있습니다. 그리고 차임 등 증액에 관하여 임차인이 동의하지 않는다는 사유만으로 임차인의 계약갱신청구권을 행사하지 못하는 것은 아닙니다. 즉 임차인의 계약갱신청구권과 임대인의 차임증액청구권은 별개의 권리입니다.
임대인의 차임증액청구원 및 월차임 전환과 관련해서는 주택임대차보호법 제7조, 제7조의2에서 규정하고 있습니다.
관련법령
주택임대차보호법
제7조(차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. <개정 2020. 7. 31.>
② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. <신설 2020. 7. 31.>
[전문개정 2008. 3. 21.]
제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다. <개정 2010. 5. 17., 2013. 8. 13., 2016. 5. 29.>
1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율
[전문개정 2008. 3. 21.]
주택임대차보호법 시행령
제9조(월차임 전환 시 산정률) ① 법 제7조의2제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할을 말한다.
② 법 제7조의2제2호에서 “대통령령으로 정하는 이율”이란 연 2퍼센트를 말한다. <개정 2016. 11. 29., 2020. 9. 29.>
[전문개정 2013. 12. 30.] [제2조의2에서 이동, 종전 제9조는 제16조로 이동 <2013. 12. 30.>]