아파트 재건축 시 용적률이라는 개념이 무엇인가요?

Question

아파트 재건축 시 용적률이라는 말이 나오는데. 정확히 어떤 뜻이며, 용적률이 크면 입주자에게 유리한지 혹은 불리한지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

용적률이라 함은 대지면적에 대한 연면적의 비율을 말하는데, 여기서 대지면적은 대지의 수평투영면적이고, 연면적은 건축물의 각 층의 바닥면적의 합계입니다.

어떤 재건축에서 용적률이 높다는 것은 일정한 대지면적에서 각 층 바닥면적이 많다는 것으로, 결국 건축물의 층 수가 많다는 뜻으로 높게 지을 수 있다는 뜻이어서 용적율이 높은 것이 유리합니다.

다만, 용적률을 계산할 때는 연면적에 지하층, 주차장 등의 주민공동시설 면적은 제외하고, 또한 바닥면적에는 주차장 필로티, 옥상, 계단탑 등은 포함되지 않으므로 이 역시 용적률 계산에서는 제외됩니다.

보통 3종주거지역에서의 허용 용적율은 공동주택기준 250~300%로 각 시ㆍ도의 조례로 정하고 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

용적률은 대지면적에 대한 건축연면적으로 쉽게 건물의 높이를 결정하는 중요한 부분입니다 ,용적률이 클수록 건물의 층수는 일반적으로 높아지고 이는 입주할수 있는 일반분양가구가 늘어나므로 재건축 조합원(원주민)에게는 분담금이 줄어드는 효과가 있어 유리합니다.

Answer 3

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.

용적률이란 대지 면적에 대한 건물 연면적을 나타냅니다. 건물 연면적을 땅의 넓이로 나눈 비율입니다. 이해하기 쉽게 말한다면 건폐율 × 건축물 높이(지상층수)라고 봐도 무방합니다.

용적률을 계산할 때는 지하층의 바닥면적과 지상층 중 주차장용도, 초고층 빌딩(마천루)의 피난안전구역의 면적은 제외합니다. 그러나 무작정 제외하는 것은 아니고 일정 기준 이하만 제외하는데, 그렇게 하지 않으면 피난구역을 필요 이상으로 과다하게 만들어 놓고 준공 후 타목적으로 전용하는 방법으로 용적률 규제를 피하는 것이 가능하기 때문입니다.

주민공동시설(엘리베이터 등)의 면적은 본래 용적률에 삽입이었으나 2016년부터 장애인용 엘리베이터에 한해 용적률에서 제외했습니다. 이는 사실상 엘리베이터 면적을 용적률 삽입에서 제외한다는 의미인데, 이미 오래전부터 아파트의 엘리베이터는 장애인용 휠체어가 들어갈 수 있는 크기와 전용 버튼을 갖추고 있었기 때문입니다. 이런 비장애인-장애인 겸용 엘리베이터도 장애인용으로 분류됩니다.

용적률이 높을수록 대지면적 대비 건축연면적이 넓다는 것이고, 이는 곧 건물이 고층으로 올라간다는 말입니다. 용적률이 높은 토지는 부동산 가치가 용적률이 낮은 토지에 비해 상대적으로 높습니다. 그러므로 용적률이 좋은 부동산의 경우 낮은것에 비해 매우 좋은것입니다. 더 높게 더 크게 지어서 분양물건이 많다면 재건축조합원이 부담해야할 금액이 적어지기도 합니다.