사기죄 성립 여부를 판단할 수 있는지 궁금합니다

Question

안녕하세요 전세 보증금 반환이 되지 않아 전세금 반환 소송에서 승소한 상태이며, 추가적으로 사기죄로 고소를 진행할까 하는데 해당 정보들로 사기죄(전세금을 반환할 수 없음에도 계약을 쭉 진행했다 등 기타 항목) 성립 여부를 판단할 수 있을지 궁금해서 질문드립니다.

-관련 정보-

• 임대차 계약 관련 정보

-보증금 : 132,000,000
-계약일자 : 2023년 1월 26일

-확정일자 : 2023년 1월 27일

-계약기간 : 2023년 2월 28일 ~ 2025년 2월 27일

-임차권 등기 결정 : 2025년 3월 11일(점유 개시 일자 : 2023년 2월 28일)

• 임대인 정보(상습 채무불이행자 목록 조회)

-임차보증금 반환채무 : 637,000,000

-이행기(최초 채무발생일) : 2023-04-30

-채무불이행기간(일) : 500

-보증채무이행일 : 2023-11-17

-구상채무(원) : 650,246,984

-강제집행 또는 보전처분 신청횟수 : 1

-기준일 : 2024-09-11

추가적으로 임대인은 새로운 세입자가 구해지거나 해당 부동산이 매매되어 돈이 마련되면 반환할 수 있다는 입장입니다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  귀하 사건은 임대차 계약 체결 당시 임대인이 전세보증금을 반환할 능력이 없었음에도 이를 숨기고 계약을 유지했다면 사기 구성 여부를 검토할 수 있습니다. 제시된 자료만으로는 성립 가능성이 일부 존재하나, 계약 당시 재정 상태와 기존 채무 상황이 추가로 확인되어야 명확한 판단이 가능합니다. 단순한 사후적인 자금난만으로는 사기 인정이 어려우므로 구조적 불능 상태 입증이 핵심입니다.

• 법리 검토
  사기 판단은 계약 시점을 기준으로 임대인의 반환 능력 부재와 기망 의사 존재 여부가 중요합니다. 상습 채무불이행 기록은 참고자료가 되나 계약 이전 채무 상황과 근저당 비율, 기존 임차인들에 대한 반환 지연 여부가 함께 검토되어야 합니다. 임대인이 신규 세입자나 매매대금으로 상환 가능하다는 취지를 지속 주장한 경우에는 의사 부재로 보지 않을 여지도 있어 자료 보강이 필수적입니다.

• 수사 또는 재판 대응 전략
  첫째 계약 당시 임대인의 금융 내역, 연체 사실, 다른 임차인 반환 지연 여부 등을 확보해 구조적 불능 상태를 입증해야 합니다. 둘째 동일 피해자가 존재한다면 반복성 자료를 제출하여 기망 의도를 강화할 필요가 있습니다. 셋째 고소 시 계약 체결 경위, 확정일자, 반환 지연 과정 등을 일관되게 정리해 제출해야 하며, 임대인 주장 대비 반박 근거를 준비해야 합니다.

• 추가 조치 또는 유의사항
  관리 미제 가능성 방지를 위해 다른 피해자 사례와 동일 수법 여부를 확인하고, 반환 약속 반복 여부와 자금 흐름의 현실성도 함께 제출하는 것이 바람직합니다. 민사 판결과 임차권 등기 결정문은 참고자료가 될 수 있으나 형사에서는 계약 당시 판단이 중점이므로 초기 자료 중심 구성이 중요합니다. 필요 시 고소장과 입증 자료 목록을 별도 작성해 차질 없이 절차를 진행하시길 권합니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

본인과 계약을 할 당시에 반환할 수 없는 상황이었다는 점이 입증되어야 하는데 위와 같은 내용만으로는 부분이 구체적으로 입증될 수 있는 자료라고 보기에는 어려움이 있습니다 이상입니다

Answer 3

안녕하세요. 김성훈 변호사입니다.

임대차계약에서 사기죄가 성립하려면 임대차계약 당시를 기준으로 임대인의 변제능력 또는 변제의사가 없다는 점이 인정되어야 하는바, 기재된 내용만으로는 이러한 사정을 판단하기 어렵습니다.

사기죄는 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 이익을 취득하였을 때 성립됩니다.