경제
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이번에는 '부동산 불패' 신화가 깨질 수 있을까요?
정부 마다 부동산을 잡기 위해서 각종 정책을 사용했지만, 번번이 실패하고 말았습니다. 이번 정부는 초반부터 부동산 잡기에 사활을 걸고 있는데, 과연 '부동산 불패' 신화를 깰 수 있을까요?
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. ‘부동산 불패’ 신화가 이어져 온 이유
과거 여러 정부가 규제를 내놨음에도 불구하고 부동산 가격이 오를 수 있었던 주요 원인은 다음과 같습니다.
- 저금리와 풍부한 유동성: 금리가 낮을 때 시중에 풀린 자금이 안전하면서도 수익성이 높은 강남 등 일부 핵심 지역으로 몰렸습니다.
- 공급 불안 심리: 꾸준한 수요에도 불구하고 서울과 수도권의 새 주택 공급이 충분하지 않다는 인식이 가격을 지탱하는 힘이 됐죠.
- 학습 효과: “결국엔 오르더라”는 과거 경험이 사람들에게 강한 확신을 심어줬습니다.
2. 이번에는 달라질 수 있다는 시각이 나오는 이유
이번에는 ‘불패 신화’에 균열이 갈 것이라 전망하는 전문가들은 다음과 같은 변화에 주목합니다.
- 고금리 환경: 과거 저금리와 달리 대출 이자가 크게 늘면서 실수요자와 투자자 모두 부담이 커졌습니다.
- 인구 구조 변화: 생산가능 인구가 줄고, 가구당 인원도 감소해 부동산을 살 다음 세대의 구매력이 예전만 못하다는 지적이 나옵니다.
- 정부의 강한 규제: 이미지에서처럼 정부가 대출과 세금 등 다방면에서 압박을 이어간다면, 매수세가 위축될 수밖에 없습니다.
■ 전망: ‘양극화’가 더 심해진다
전문가들은 이제 ‘불패 신화’가 전국적으로 이어지기보다는, 지역별로 격차가 커질 것으로 내다봅니다.
- 핵심 지역(수도권, 인기 지역): 여전히 수요가 몰리고 있어 가격이 버텨내거나 오를 가능성이 있습니다.
- 비핵심 지역(지방, 외곽): 수요가 줄면서 가격 하락이 더 두드러질 수 있습니다.
결국 ‘전국 어디서든 집값이 오른다’는 믿음에는 이미 금이 가고 있다는 점을 주목할 필요가 있습니다.
채택된 답변안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
신화가 유지되는 이유는 2~3 년전 착공 감소 영향으로 20206년 신축 입주 물량이 급속도로 줄어들어 가격을 지지하고 있습니다. 대출 규제가 심할수록 실패 없는 한 채인 서울과 수도권 상급지로 자금이 몰리는 양극화가 신화를 견인합니다. 또한 매매가 어려워 전세로 몰린 수요가 전셋값을 올리고 이것이 다시 매매가를 밀어올리는 구조가 반복이 됩니다. 반대로 신화가 깨질 조짐으로는 금리가 내려가도 DSR이 강력해서 과처럼 빚을 내서 집을 사는 영끌이 불가능하며 부동산 수익률에 대한 집착이 줄고 자본 시장으로 자금이 분산되는 체질 개선이 시작되었습니다. 수도권과 지방의 비동조화가 심화되면서 지방에서는 이미 불패 공식이 깨진 상태입니다. 즉 제가 보기에 전체적인 불패 신화는 상급지 한정 불패로 좁혀지고 있고 정부의 대출 규제와 공급 부족이 맞붙어서 거래량을 줄고 가격은 버티는 기묘한 장세가 이어질 것이라고 생각합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
부동산은 장기적으로 통화량 증가와 공급 제약의 영향을 받아 우상향 해왔으나 금리 수준과 대출 규제가 강하게 유지될 경우 단기 조정 가능성은 존재합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
깰 수 없다고 생각합니다.
부동산은 입지가 생명입니다. 강남과 같은 핵심 입지에 공급을 무한정 늘릴 수는 없습니다. 따라서 정부 정책으로 단기간 효과를 얻을 수 있어도 장기적으로 가격 상승은 막을 수 없다고 생각합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
부동산이 규제로 잡혔다면 아마 지난 문재인 정부시절 고강도 및 여러차례의 규제에 반응이 왔을 것이라 사료됩니다.
하지만 규제의 부작용으로 문정부시절 부동산 급등을 하게 되면서 실퍠를 맛본 경험이 있습니다.
반면 부동산 가격이 급등을 하자 대규모 신도시 건설을 통해서 부동산 시장을 안정화 시킨 정부도 있었습니다.
부동산 시장의 수요와 공급이 균형이 있어야 안정화 될 수 있다고 봅니다. 우리나라 현재 상황은 서울과 수도권에 인구가 몰리고 주택수요가 많아지는데 서울과 수도권의 경우 공급이 제한적이라 부동산 가격이 올라가는 것이고 인구유출이 심각한 지방의 경우 부동산은 오히려 하락을 하고 있습니다.
따라서 현재 가장 시급한 문제는 서울과 수도권에 집중된 인구를 국토균형발전을 위해서 전국으로 재배치함으로써 수요와 공급을 조절을 하는 것이 부동산 안정화에 도움이 될 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
과거에는 집값이 오를 것이라는 기대감이 시장을 지배했지만 현재 정부는 보유세를 실질적인 임대 수익보다 높게 설계를 해서 집을 갖고만 있어도 매달 현금이 마이너스가 되는 구조를 만들어 버티면 이긴다는 신화의 경제적 근거를 없애고 있습니다. 예전에는 강남이 오르면 전국이 따라서 올랐는데 이제는 정부의 핀셋 규제와 대출 통제로 인해서 시장이 완전히 쪼개졌습니다. 전체 부동산 불패는 이미 깨졌으며 이제는 철저하게 살아남는 10%와 도태되는 90%로 나뉘는 가자도생 시대가 되었습니다. 부동산에만 묶여있던 거대한 자금들이 이제는 비트코인, 해외주식, 토큰 증권 등 고수익 대체 자산으로 분산되고 있으며 예전처럼 전국 어디든 사두면 오른다는 보편적 신화는 이미 끝났고 정부의 강경 정책은 부동산을 수익 자산에서 세금덩어리로 인식하게 만드는데 성고하고 있으며 앞으로는 신화의 자리를 데이터에 근거한 선별적 투자가 대신하게 될것이라고 생각합니다.