임차인입니다. 특약사항이 부동산법보다 우선시될수 있나요?

Question

안녕하세요.

20년8월 전세계약을 했고 계약만료 한달전에 집주인에게 계약만료 통보를 했습니다.

이제 이사갈날이 다가와서 전세금을 돌려달라니까 임대차계약서 특약사항에 3개월전 통보해야한다고 적혀있어서 다음 세입자 구해지기 전까지 전세금을 못준다고 연락받았습니다.

그런데 제가찾아보기로는 부동산법에서 20.12 이전 계약은 계약만료 1달전에만 통보하면 됐던걸로 알고있는데 이경우에는 어떻게 되는건가요?

Answer 1

안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.

질문에 기초하여 답변을 드리는 것으로, 구체적인 사정에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

임대인 임차인 모두 계약 만료 6개월전부터 2개월전까지 계약갱신 또는 갱신 거절에 대한 얘기가 오가야 하는데

1개월 전에 집주인이 계약 만료를 통보했으므로 사실 법상으로는 묵시적 갱신으로 계약 연장이 가능합니다.

그런데 이사를 가셔야 하니 계약기간 만료가 되면 특약사항과 관련 없이 보증금을 반드시 돌려받으셔야 됩니다.

만약에 임대인이 보증금 반환을 이행하지 않는다면

계약만료할때 기존 전세집에 임차권등기명령을 신청하셔야 될 것 같습니다.

Answer 2

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

주택임대차보호법에서는 임차인에게 불리한 특약은 무효로 보고 있습니다.

제 생각에는 위 특약은 실효가 없는 특약으로 보여, 임대인은 만기시에 보증금을 돌려주어야 할 것으로 보입니다.

다만, 법적으로 내가 맞다고 해서 그 부분으로 상대방을 설득하는 일은 쉬운 일은 아닙니다.

잘 협의를 해보시거나, 임대인이 강하게 나오면 임차권등기명령등을 하겠다등의 메시지나 내용증명등을 보내보시기 바랍니다.

일이 원만히 해결되길 바라며, 답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^

Answer 3

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

주택임대차 보호법은 강행 규정입니다

주택임대차 보호법에 위반하여 약정을 하더라도 임차인에게 불리하다면 효력이 없다고 규정하고 있습니다

" 제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.[전문개정 2008. 3. 21.] "

질문하신 내용의 특약이라면 임차인에게 불리한 내용입니다
따라서 임대차 보호법을 따라야 할 것입니다.

2020년 12월 9일 이전의 계약이라면 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 갱신 또는 종료를 통지 하면 되겠습니다.
12월 10일 이후의 계약은 6개월 ~ 2개월로 바뀌었습니다.

이상은 필자의 개인적 견해이며 법률적인 판단은 다를 수 있습니다.
이상 도움이 되셨기를 바랍니다

Answer 4

안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.

법이 개정되기 전이었을 경우 질문자님의 생각이 맞습니다.

특약사항에 3개월 전에 얘기를 해달라고 했을지언정 그 사유로 전세보증금을 반환하지 못한다는 것은

효력이 없습니다.

아무쪼록 잘 해결되시길 바랍니다.

Answer 5

임안녕하세요. 김승훈 공인중개사입니다.

통상 임대인에게 불리한 특약은 유효하나 임차인에게 불리한 특약은 무효로 봄이 합당합니다

주택임대차보호법 제10조(강행규정)

이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

Answer 6

안녕하세요. 정호욱 공인중개사입니다.

현행법에서 금지하고 있는 사항이나 민법에서 정해져 있는 걸 안하는 것으로 특약에 넣어본들 세입자가 그대로 하지도 않을뿐더러 손해배상 걸어봐야 그런 특약은 재판에서 무효가됩니다.

Answer 7

안녕하세요. 임영일 공인중개사입니다.

결론 부터 말씀 드리면

우선 다음집을 알아보시는 것을 추천 드리겠습니다.

찾아보신 내용은 맞습니다.

2020년 12월 10일 이전 계약한 전세 계약은

계약 만료 6개월 ~ 1개월 전 통보

2020년 12월 10일 이후 계약한 전세 계약은

계약 만료 6개월 ~ 2개월 전 통보

위 내용은 "주택임대차보호법" 으로, 민법의 특례를 규정한 특별법 입니다.

주택임대차는 당사자간 합의에 의해 성립되는 계약임에도 불구하고, 「주택임대차보호법」을 위반하여 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다(「주택임대차보호법」 제10조). 이 때 ‘임차인에게 불리한 것은 효력이 없다’는 것은 「주택임대차보호법」 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않은 것은 유효합니다(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결).

여기서 중요한 쟁점은 특약사항 중 "3개월 전 통보" 한다는 것이 "임차인에게 불리한 내용인가" 입니다.

계약기간이 더 많이 남아 있는 시점에서 임대인이 임차인에게 계약 종료의 의사를 통보하기로 특약을 맺는 행위는 임차인에게 통상 "유리하다" 라고 판단 됩니다.

제가 계약서를 보지 못해 판단 하기는 어렵지만

계약 만료 3개월 이전 까지 계약 만료 의사를 통지하는 것에 대한 주체가 임대인과 임차인 모두로 명시 되어 있다면

이를 임차인에게 불리한 특약으로 보기는 어려울 것 같습니다.

감사합니다

Answer 8

안녕하세요. 남순천 공인중개사입니다.

특약사항에 3개월전에 임대인에게 통보한다는 내용은 임차인에게 불리하므로 무효입니다. 임차인에게 불리한 약정은 무효입니다.