세금 또는 매매 및 전세시 문의 드립니다

Question

지역은울산이고 현재 24평(7천만원 정도)아파트가 있고 제 명의고

현재는 34평(3억5천 정도) 살고있고 부부공동명의입니다

새로분양 받은 아파트에 들어가려하는데 27평(4억 정도)입니다 34평짜리가 매매가 되지않고 있는 상황입니다 전세는 들어으는편인데 저희는 매매할려고

하는데 9월말 입주인데

시간은 좀여유있는데 전세를 내면 세금이 어떻게 되는지

3채가 되어 어떻게 되는지 모르겠네요

부탁합니다~~~

Answer 1

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

3채를 보유하게 될 경우의 세금과 매매 전세 관련 문의 주신걸로 인지했습니다.

3채 보유시 세금 규제는 양도소득세 중과 대상입니다. 또한 재산세와 종부세 부담이 늘어나게 됩니다.

34평 아파트를 매매가 안되어 전세로 하는 경우 임대소득세 신고대상입니다. 전세 보증금이 말씀하신대로 3.5억 정도라면 임대소득세 기준금액에 해당합니다. 임대소득세는 실제 받은 임대료를 기준으로 산정되며, 전세금의 경우 금융 비용을 간접적으로 고려하여 계산합니다.

매매하고자 할 경우는 새 아파트 입주 전 기존주택을 매매하는 것으로 2주택 유지하여 양도세 중과를 없앨 수 있습니다. 그러므로 가격을 조금 낮추시더라도 빨리 매매하시는 것을 추천 드립니다.

전세로 전환하실 경우 임대소득세 의무로 세무전문가 상담을 받으시길 권장 드립니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 공인중개사입니다.

매매 시에는 양도세 중과세율이 적용되어 최대 75%까지 적용될 수 있으며 장기보유특별공제 또한 되지 않습니다.

전세시에는 종부세, 재산세 등 보유세 부담이 증가할 수 있고 전세보증금 반환 위험을 잘 관리해야 합니다,

매도 순서를 조율해서 3주택 기간을 최소화하거나 일시적 2주택 비과세 요건을 활용하는 것이 절세 핵심입니다.

Answer 3

지역은울산이고 현재 24평(7천만원 정도)아파트가 있고 제 명의고

현재는 34평(3억5천 정도) 살고있고 부부공동명의입니다

새로분양 받은 아파트에 들어가려하는데 27평(4억 정도)입니다 34평짜리가 매매가 되지않고 있는 상황입니다 전세는 들어으는편인데 저희는 매매할려고

하는데 9월말 입주인데

시간은 좀여유있는데 전세를 내면 세금이 어떻게 되는지

==>현재 상황에서 주택 3번째를 구입하는 경우 취득세 중과대상입니다. 취득세율은 8% 수준입니다. 매도시에도 일시적 1가구 2주택이 아닌 경우에는 양도소득세 부과대상입니다.

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

울산의 비조정지역일 경우 1가구 3주택자의 취득세는 8% 정도 과세 되게 됩니다.

또한 향후 1가구 3주택자가 되게 될 경우 양도소득세는 기본세율로 납부를 하시면 되게 됩니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

울산은 비조정지역이라서 3주택이 되어도 취득세 ,양도세 중과는 없고 종부세도 크게 걱정 안 해도 될거 같습니다

전세를 주더라도 해당 주택은 여전히 주택 수에 포함됩니다

입주전에 매도를 해서 다주택을 피해 세금혜택을 유지하시기 바랍니다

만약 3주택이 될때는 남는금액이 적은것부터 매도를 해서 절세를 하시면 될거 같습니다

Answer 6

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

울산은 비조정대상 지역이라 3주택이어도 울산 소재 주택을 매도할 때 중과세율이 적용되지 않습니다.

34평 아파트를 전세 줄 경우 주택 수에 포함이 됩니다. 전세든 실거주든 관계없이 주택 보유로 간주되어 3주택자가 됩니다.

따라서 향후 어느 집을 매도하든 다주택자로 간주되며 차익이 발생하면 양도세가 발생합니다.

감사합니다.