부동산중개인에게 임차권등기의위험성을 듣지 못하고 계약하였습니다.
부동산 통해서 아파트를 거래하였는데 전세입자가 임차권 등기를 걸어 놓은 상황입니다. 저는 이번이 첫 부동산 거래라 임차권 등기가 무엇인지 알지 못하였고 중개인은 이에 대한 설명을 해주지 않았습니다. 중개대상물확인설명서에도 임차권 등기에 대한 표시만 있을뿐 그에 대한 위험성이 적혀 있지
않고 중개인은 법적 위험성이나 대출이 안될수도 있는 등의 위험을 전혀 말해주지않고 단지 확정일자와 같은 개념인줄 알고 계약금 10프로를 내고 계약서를 작성하였습니다. 그리고 임차인과 약속이 되었다며 임차권 등기를 잔금 전에 말소를 해준다고하였는데 이 또한 지켜지지 않은 상황입니다. 그리고 저는 이 상황을 중개인이 아닌 은행을 통해 알게 되었습니다. 지금 상황에서 중개인에게 항의를 하니 잔금날 법무사와 함께 잔금을 치르고 말소 신청을 하면 된다며 상황이 이런걸 어떻게 하냐는 식으로 나오고 있습니다. 솔직히 너무 이해가 되지 않습니다 중개인은 분명히 중립의무가 있는 걸로 알고 있는데 일방적으로 저에게만 너무 불리한 상황으로 만들고 있습니다.
제가 질문 드리고 싶은것은 분명히 임차권 등기는 문제가 생길경우 저에게 너무 불리한 상황인데 왜 저에게 제대로 고지를
해주지도 않고 계약을 하고 있는 중개인을 처벌할 수 있는지와
이러한 상황을 근거로 잔금일 전 임차권등기가 되지
않는다면 계약해지시 저에게 불이익이 없는지가 궁금합니다. 감사합니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
임차인이 보증금을 반환받지 못했을 경우, 보증금 반환을 위해 법원에 임차권등기명령을 신청해 부동산에 등기를 설정하는 것입니다
이 등기는 말 그대로 보증금을 받을 권리가 아직 남아 있다는 표시입니다
소유권 이전 등기, 대출, 전세 계약 등에 큰 제약이 생길 수 있습니다
잔금일까지 말소가 되지 않으면, 최악의 경우 경매 진행 등으로 이어질 수 있습니다
중개사는 중개대상물 확인·설명서에 기재된 내용을 충분히 설명해야 하며,
그로 인해 발생한 손해에 대해서는 배상 책임이 있습니다
임차권 등기는 부동산에 중대한 하자 또는 법적 제약입니다
이를 단순히 확인설명서에만 표기하고, 구두설명 없이 계약이 진행됐다면 이는 명백한 과실 또는 고지의무 위반입니다
변호사와 상담을 해보시고 대처를 하시기 바랍니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
임대차계약 시 중개대상물확인설명서에 임차권등기명령에 대한 내용을 고지를 받았을 경우 공인중개사는 부동산 중개의 설명의무를 다 했다고 주장을 할 수 있고 또한 잔금날 보증금을 받으면 기존 임차인에게 반환을 해서 임차권등기명령을 말소를 하면 된다고 생각을 한 것으로 보여 집니다. 우선 잔금날 임차권 말소가 되면 큰 문제는 없습니다만, 잔금 준비 시 대출이 안 나올 경우가 문제가 될 수 있습니다. 은행에서 말소 조건으로 대출이 불가할 경우 계약을 해지해야 되는 문제가 있는데 조금 다툼의 여지가 있어 보입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
이런 상황에 대한 문의글을 볼 때마다 읽는 제가 화가 납니다.
이렇게 무능한 자가 현업을 하여 대다수 실력있는 중개사분들에 대한 신뢰를 무너 뜨리고 있네요.
중개사 처벌 및 손배(손해배상) 가능합니다.
우선 민사상으로 중개업자의 고의/과실로 손해 입은 경우 손배청구가 가능합니다.
행정상으로는 공인중개사협회, 지자체 등에 민원 및 징계요구하시면 빠르게 처리 됩니다.
형사상으로 고의성이 입증될 경우 사기죄까지 가능성이 있습니다. (기존집주인과 짜고 빨리 매도하고자 거짓말한경우)
****강조하여 말씀드리지만, 잔금처리를 먼저 하시면 절대 안됩니다.****
우선, 어차피 대출이 불가하여 잔금처리가 어려우시겠지만, 만약 현금이 있다 하더라도, 임차권등기가 말소되지 않으면 소유권이전이 되지 않으므로, 소유권은 넘겨받지 못하고 돈만 준 상태가 됩니다.
잔금일까지 임차권등기 말소 안되면, 소유권이전이 안됩니다.
소유권이전이 안되면 계약 이행불능이기 때문에 매수인은 계약해제가 가능하고 계약금을 반환청구할 수 있습니다. 더불어 손해배상청구가 가능하기 때문에 이것을 이용하여 계약금의 배액을 청구가 가능합니다.
내용증명을 당장 발송하여 "잔금일 기준으로 소유권 이전이 불가하게 되면, 계약해제와 손해배상조로 계약금의 배액을 반환하여 줄 것"을 명시하세요.
추가적으로 중개인의 책임을 포함하여 공인중개사 공제회에 공제보험을 청구하도록 하시기 바랍니다.
부디 잘 해결되시길 바라겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
공인중개사는 중개 대상물과 거래 조건에 관한 중요 사항을 설명해야 하며 사실을 은폐하거나 허위로 설명하면 과태료, 자격정지 등 처벌이 가능합니다.
임차권 등기 여부는 표기되어 있으면 법적 위험성, 금융기관 대출 제한 등 구체적인 영향까지 설명해야 합니다.
설명, 고지 의무 위반이 명확하면 관할 공인중개사 협회나 지자체 부동산 관련 부서에 신고가 가능합니다. 과태료, 행정 처분 뿐 아니라 중개인을 상대로 민사상 손해배상 청구도 가능하니 참고하시길 바랍니다.
감사합니다.