전세집 확정일자, 전입신고만 해도 대항력을 갖출수 있나요?

Question

이번에 전세집을 계약하려 하는데

집 주인이 잔금 치른 후에 일주일 정도 리모델링 공사를 한 뒤에 입주를 하라고 하더라구요

그럼 잔금 치루고, 전입신고하고 확정일자는 받는다고 실 거주를 못하는데 이런 경우 대항력 요건에 문제가 있거나 하지는 않을까요?

공인중개사분께 여쭤보니 전입신고, 확정일자만 있어도 괜찮다고 하더라구요

Answer 1

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

대항력의 요건은 엄연히 점유를 인도받는 것이므로,

전입신고와 확정일자만으로 발생하는 게 아닙니다.

해당 사안에서 점유를 받지 않은 경우, 임대인이 그러한 사실을 잘 알고 있는 상황이므로 추후 대항력에 대하여 다투거나 선순위 저당권자의 항변으로 인하여 대항력의 취득 시점이 실제 점유하게 된 시점으로 늦춰질 수 있습니다.

주택임대차법

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015. 1. 6.>

③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013. 8. 13.>

④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013. 8. 13.>

⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.>

⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.>

[전문개정 2008. 3. 21.]

Answer 2

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 임차인이 주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 마친때 대항력이 발생하게 됩니다. 실거주는 대항력의 요건이 아니며 주택을 인도받기만 하면 대항력이 발생합니다. 따라서 임대인으로부터 주택을 인도받아 인테리어공사를 진행하게 되면 대항력의 요건을 충족하기 때문에 문제되지 않으십니다.

• 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.