누수 통보에 대한 아파트 관리사무소 과실문의드립니다.

Question

6월경 6층에서 누수발생하였고 6층입주민이 관리사무소에 누수신고함.

7층입주민과 누수탐지등 진행후 문제 없는것으로 확인(약2주소요)

7월부터 11월동안 관리사무소에서 7층구간의 공용 부분 누수점검(약3개월)

12월 8층 입주민에게 통보 및 누수 문제 확인됨

8층 입주민 입장으로 6층에 대한 누수 책임은 보수공사보상해드림

여기서 알고싶은 관리사무소에서 8층에 누수통보 없이 약3개월 동안 공용부분 누수점검(실제점검은 1주일로 예상됨)을 진행한 부분에 대한 과실여부를 알고싶습니다

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 사안의 구조와 쟁점 정리
  본 사안의 핵심은 누수 원인이 결국 팔층 세대에 있음이 확인되었음에도, 관리사무소가 약 삼 개월간 팔층 입주민에게 아무런 통보 없이 칠층 구간 공용부분 점검만을 진행한 점이 관리상 과실에 해당하는지 여부입니다. 즉 관리주체의 조치 지연과 통보 누락이 손해 확대와 인과관계가 있는지가 판단 기준입니다.

• 관리사무소의 기본 의무 범위
  관리사무소는 누수 신고가 접수되면 신속하게 원인 특정과 함께 관련 가능성이 있는 세대에 통보하고 협조를 요청할 관리 의무가 있습니다. 공용부분 점검 자체는 적법한 조치이나, 실제 점검 기간이 단기간에 불과함에도 장기간 특정 세대 통보 없이 점검을 지속한 것은 관리상 주의의무를 다했다고 보기 어렵다는 평가가 가능합니다.

• 과실 인정 가능성
  팔층이 실제 원인 세대임에도 사전 통보가 지연되면서 누수 기간이 장기화되었고 그로 인해 육층 손해가 확대되었다면, 관리사무소의 조치 지연 및 통보 누락은 손해 확대에 대한 공동 과실로 평가될 여지가 있습니다. 특히 점검 결과 팔층 가능성을 충분히 의심할 수 있었던 정황이 있다면 과실 인정 가능성은 높아집니다.

• 실무적 대응 방향
  관리사무소의 점검 일정, 내부 보고 기록, 통보 시점 등을 문서로 확보한 후 손해 확대 부분에 한정하여 관리주체의 책임을 검토하는 방식이 현실적입니다. 전면적 책임보다는 일부 손해 분담 구조로 접근하는 것이 일반적입니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

당시 누수 원인에 대해서 구체적으로 알지 못하는 상황에서 관리사무소가 8층에 통지하지 않고 그러한 점검 등을 진행 하였다고 해서, 실제 누수에 따라서 책임이 인정되는 당사자가 어떠한 과실로 인한 책임을 묻기는 어려워 보입니다. 이상입니다.