부동산 매매 계약 시 등기 이전 관련에 대해 질의드립니다.

Question

안녕하세요, 전 매도인으로서 오피스텔 매매계약을 체결하려고 합니다. 근데 현재 역전세인 상태로 매수인에게 오히려 돈을 주고 매매계약을 체결해야 합니다.

매매 2억

전세 2.1억

따라서, 매수인에게 1,000만 원을 돌려줘야 하는 상황인데 상대방이 1,000만 원만 받고, 취득세 납부 및 등기 이전은 하지 않고 잠적할까봐 걱정됩니다.

그래서 "1,000만 원 환급금 지급은 소유권 등기 이전 접수 시 매수인에게 지급한다"로 작성하고, 계약을 진행하려고 합니다.

1) 근데 혹시 이럴 경우 매수인이 단독으로 접수한 날의 다음 날 등기소에 가서 등기 이전 접수를 취소할 수 있나요?

2) 아니면 쌍방이 무조건 가야 취소를 할 수 있는 건가요?

3) 등기 완료 시(등기권리증이 안나오더라도 등기완료통지서가 나오면) 지급한다로 하는 게 더 좋을까요?

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  매수인에게 환급금을 지급해야 하는 구조에서는 지급 시점을 등기 이전 접수 단계가 아니라 등기 완료 단계로 두는 것이 매도인에게 더 안전합니다. 매수인이 단독으로 등기 이전을 접수한 뒤 이를 임의로 취소하거나 장기간 보정 상태로 방치하는 위험을 고려하면, 등기 완료 통지 확인 후 지급으로 명확히 묶는 방식이 분쟁 예방에 유리합니다.

• 등기 이전 접수 후 취소 가능성
  소유권 이전 등기는 원칙적으로 공동 신청이지만, 실무상 매도인이 위임장을 교부하면 매수인 단독 접수가 가능합니다. 이 경우 접수 이후 보정 기간 중에는 신청인이 스스로 취하하는 것이 가능하며, 매도인의 동의 없이도 절차가 중단될 여지가 있습니다. 따라서 접수 자체를 기준으로 환급금을 지급하면, 등기 미완료 상태에서 매도인만 금전을 지급하는 구조가 될 수 있습니다.

• 취소 시 쌍방 관여 여부
  등기가 이미 완료된 이후에는 일방적 취소가 불가능하고, 말소나 원인무효 주장을 위해서는 별도의 법적 절차가 필요합니다. 반면 접수 단계나 처리 중 단계에서는 신청인의 의사로 절차가 정지되거나 취하될 수 있어, 매도인의 통제력이 약해집니다. 이 점에서 접수 기준보다는 완료 기준이 실질적인 안전장치입니다.

• 계약서 문구 및 실무적 권고
  환급금 지급 조건은 소유권 이전 등기 완료 통지 확인 시로 명시하는 것이 바람직하며, 동시에 법무사를 지정해 등기 절차를 관리하고, 환급금은 법무사 보관 또는 동시이행 방식으로 처리하는 구조가 안전합니다. 단순 접수 기준 문구는 매도인에게 불리하게 작용할 수 있으므로 주의가 필요합니다.