토지, 건물 신축 후 매도 시 양도소득세 등 질문드립니다.
안녕하세요.
2023년 8월 23일 나대지 상태인 2종일반주거(전) 미니 토지 매매로 취득하였습니다.
취득 다음 해인 2024년 6월 13일 신축 건물 소유권 보존등기를 접수하였습니다.
(허가일 23년12월29일, 착공일 24년1월25일)
비사업자이며, 공실 상태로 놔두고 있다가,
올해 2025년 8월 25일 잔금 받고 매매할 예정입니다.
문제는,
토지 취득가액 9,000만원 + 취득세 등 약 500만원 정도 필요 경비 지출
상수도 공사한다고 300만원 경비 지출
인적공제 250만원
외에는 자료가 딱히 없습니다...
오래 가지고 있으려고 부가세를 없이 신축 공사하여 양도차익이 큰 상태입니다.
우선 건물 공시시가 약 41,000,000원 확인됩니다.
공시시가로 환산가액 산정하여 가산세 5% 납부하고 건물 취득가액으로 잡으려고 합니다.
토지9,000+취득경비500+수도300+건물환산가액4,100=13,900만
토지+건물 총 매매가는 2억 2,000만원으로 양도 차익이 8,100만원 나오는데 제 계산법이 맞나요?
위 계산법이 맞다면 예상 양도세는 얼마나 산출될지 궁금합니다.
그리고
본 매매 잔금일 기준으로 토지는 2년 보유로 일반세율 적용이 되는데,
건물은 신축 한지 얼마되지 않아 사업용 토지로 인정될지? 아니면 비사업용으로 인정되어 일반세율+가산세10% 추가될지 궁금합니다.
건물 보유 기간이 짧아 혹 비사업용 토지로 적용된다면 잔금 일정을 늦추어야 할지도 고민이 되네요.
매수인께 잔금 기간 미리 양해 구하여 잔금일 딜레이는 가능합니다.
마지막으로 개인 거래이다보니,
매매계약서 작성 시 토지,건물 매매계약서 1장으로 쓰려고하는데,
계약서 상단 매매대금에 토지,건물 구분없이 그냥 전체 매매가인 2억 2,000만원으로 기재하면 될까요?
그리고 특약사항에 토지분 1억 7,900만원, 건물분 4,100만원 이렇게 기재하면 양도세 신고 시 문제 없는지
궁금합니다. 건물 양도세율이 높을 것으로 예정되어 건물분은 환산가액으로 설정하려고 합니다.
소상히 알려주시면 정말 감사드리겠습니다.
안녕하세요. 권영일 세무사입니다.
2년 이상 3년 미만 소유한 토지의 경우에는 아래 ①,② 기간 중 어느 하나가 사업용 토지에해당하는 경우 사업용 토지가 됩니다.
① 토지 소유기간 중 2년 이상의 기간
② 토지 소유기간의 60%에 상당하는 기간 이상의 기간