일반임대사업자에서 주택임대사업자로 변경할려면 어떻게 하나요?

Question

안녕하세요.

현재 김포구래동쪽에 오피스텔을 하나 대출 끼고 구매해서 일반임대사업자상태에서 그냥 월세로 놓고 있습니다만 대출이자가 너무 세서 부담되는데 처리할려고해도 매매가 되지 않네요!

2020년경 구매해서 구매당시 그 상태로 일반임대사업자로 부가가치세 환급은 당시 받고 취등록세는 혜택 못받았어요.

지금 주택임대사업자로 변경해서 전세로 놓고 싶은데 구매때보다 가격이 많이 하락한 걸로 압니다.

이런 경우 어떻게 해야 하나요?

가능한가요?

전문가님의 고견을 부탁드립니다!

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

주거용 오피스텔이라면 주택임대사업자 등록이 가능하며 업무용이면 불가합니다.

주택임대사업자 전환은 가능하지만 조건이 있습니다.

1. 주거용 오피스텔

2. 전용면적 85m2 이하 일 것

3. 세대별 독립된 공간일 것

4. 임대료 인상 제한 등 수용

5. 지자체 등록 가능여부

위 조건이 충족되야 합니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

오피스텔에 대해 일반임대사업자로 등록하면 부가가치세 환급을 받을 수 있는 장점이 있으나 임차인이 전입신고를 할 수 없는 문제가 있습니다. 주택임대사업자로 변경하려면 먼저 등록된 일반임대사업자 등록을 폐업 처리하고 관할 구청에서 주택임대사업자로 등록하시면 됩니다. 그리고 세무서에서 기존 일반과세사업자를 폐업 신고하고 면세사업자로 전환 해야 합니다. 하지만 이 과정에서 환급받았던 부가가치세를 다시 납부하셔야 합니다. 오피스텔이 주거용으로 전환되면 세입자 구하기가 쉬워지고 부가세 신고나 납부의 번거로움이 줄어들 수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

주택임대 사업자 전환을 해야 하는데, 일반임대에서 주택임대로 단순히 변경은 불가합니다. 임대 대상 자산의 성격이 다르기 때문인데요. 새로 주택임대사업자 등록을 하시는 것이 좋습니다.

오피스텔이라도 주거용도면 주택으로 간주될 수 있습니다. 입주자 전입과 내부구조가 욕실, 취사시설 , 등 주거로 갖추어져 있으면 주택으로 간주가 가능합니다.

부디 잘 등록하시어, 세금 부담 줄이시기 바랍니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

일반임대사업자가 주택임대사업자 전환은 불가능합니다

왜냐하면,오피스텔을 구매하고 부가세 환급을 받은 경우,상가용도로 등록된 일반임대사업자로서만 유지 가능하며,주거용(주택임대사업자) 전환은 원칙적으로 허용되지 않습니다

업무용으로 부가세 환급 받고, 나중에 주거용으로 용도 전환하는 건 불가입니다

전환하려면 과거에 받은 부가세 전액 환급 취소 및 추징 대상입니다

세무상담을 받아보시기 바랍니다

Answer 5

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

일반임대사업자 오피스텔을 주택임대사업자로 변경하실 수 있습니다. 기존에 환급받으셨던 부가가치세를 최대 70% 정도를 다시 납부하시고 사업자 폐업 신고 후 주택임대사업자 신규등록을 하신 뒤 부가세 신고 절차대로 하시면 됩니다.
변경이 된 이후에는 면세사업자로 과세 체계가 변경이 되며 전, 월세 임대의 신고의무 및 임대차 계약 신고 등 새로운 점이 많으니 사전에 충분하게 확인과 준비를 거치신 뒤 진행하시기 바랍니다.