지주택 조합의 문제점은 무엇인가요?

Question

지역주택조합에서 문제가 있는 곳들이 많은데

다른 개발에 비해서 지주택 사업이 분쟁이나 실패가 많았던 이유가 궁금합니다.

왜 지주택은 문제가 생길까요 ?

Answer 1

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

지주택은 땅도 없이 남의 땅에 아파트를 짓겠다고 하니 안되는것입니다.

땅을 사겠다고 조합원을 모아서 돈을 받고 하는데 땅 사는게 그리 쉬운게 아닙니다.

95%의 토지를 매입해야 사업이 가능한데 토지주가 100명만되도 95% 땅을 사는건 거의 불가능하다고 봐야 합니다.

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Answer 2

안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.

조합설립인가 신청시 80% 이상의 토지 확보가 필요하며 , 사업계획승인시 95% 이상의 토지 확보가 되어야 합니다.
착공 전 사업부지 소유권 100% 확보 필요 (95% 이상 시 강제 수용 가능)
(성수동 트리마제의 전신 지역주택조합의 경우 토지를 92%까지 확보하였으나, 남은 7가구가 평당 1~2억을 요구하다 최종적으로 시행사가 부도나면서 실패했던 사례도 있습니다.)

초기 가격이 저렴하나, 사업 지연과 강성 반대자로 비용 증가할 수 있으며, 비용 증가는 조합원들의 분담금 상승으로 연결 됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.

지역주택조합이란 지역주택조합은 주택 소유자 및 무주택자들이 주택을 마련하기 위한 제도입니다. 이 제도는 현재 거주 지역에서 저렴한 가격으로 주택을 구매하고자 하는 사람들이 모여 돈을 모으고 토지를 구입하여 주택을 건설하는 조합을 형성하는 것입니다.​​

지역주택조합의 가장 큰 단점은 자금 조달과 토지 확보의 어려움에 있급니다. 지역주택조합은 대행사가 자본이 부족하기 때문에 사람들끼리 조합을 이루어 진행되는 형식입니다. 따라서 자금 조달에 어려움을 겪을 수 있고, 토지를 확보하는 것도 쉽지 않은 경우가 많습니다. 또한, 조합 탈퇴가 어려워서 긴 시간 동안 투자금을 돌려받지 못하는 등의 문제가 발생할 수도 있습니다.​​

또다른 단점으로는 시행사 시공사와 조합장과의 관계에도 있습니다. 조합장은 조합원의 편에서 많은 일을 하게 되지만 실질적으로 이 과정속에서 많은 회사 관계자들과 커넥션 및 비리 행위들로 인해서 많은 문제점들을 야기 하기도 합니다.

이렇듯 값싸게 저렴하게 부동산을 얻을 수는 있지만 싼게 비지떡이란 말이 있듯이 이에 해당할 수 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

지역주택조합은 쉽게 원주민들이 모여 개발을 하는 재건축과는 차이가 있습니다. 일단 토지를 확보하는 과정에서 100%가 아닌 일정 수준에 확보만 되면 조합원을 모집할수 있기 때문에 사실상 나머지 토지 확보과정에서 시간 및 비용 증가가 발생될수 있고 , 이에 따라 조합원간 마찰등으로 사업진행이 지연되고 이에 따라 비용은 계속증가되면서 조합원들 추가 비용도 계속증가 되는 악순환이 발생될 가능성이 높은 편입니다.

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Answer 5

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

지역주택조합은 사업구조를 보면 아주좋아 보입니다. 부동산계의 다단계라는 말도 있듯이 이를 악용하여 바지 조합장을 앞에 내세우고 사기행각을 버리는곳들이 아주 많습니다. 그러다보니 바지 조합장이 구속되는일이 많은것 입니다.

Answer 6

다양하게 많은 이유가 있겠지만 사업 성공의 가장 큰 걸림돌로는 예비 리더(조합장)의 역량에 따른 리스크라고 보여집니다.

비교적 소규모로 진행되는 지주택은 조합이 결성되기 전까지는 입주민 반상회 정도로 비유할 수 있는데, 반상회 회장이 할 수 있는 권한도 많고 일을 그르칠 수 있는 우려도 많습니다.

조합장이 역량이 뛰어난 분이면 부대비용이나 홍보비용 등 거품을 쫙 뺀 사업 진행이 되겠으나 그렇지 않다면 소꿉장난에 지나지 않을 수 있습니다.

그래서 유의해야 되는 개발 사업의 유형인 것입니다.

도움이 되었다면 추천과 좋아요 부탁드립니다.!

Answer 7

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

지역주택조합이란 조합원(계약자)이 직접 사업주가 되어 내 집 마련을 하는 제도입니다.

정상적으로 간다면 일반분양 아파트보다 저렴히 집을 장만할 수 있지만

반대로 모든 리스크를 조합원이 감당을 해야 하는 제도라 보시면 됩니다.

즉 여러 가지 이유로 해당 아파트가 올라가지 않고 무산된다면

넣어둔 계약금은 물론 조합에 남아있는 빚까지 책임을 져야 한다는 거죠.

한 줄로 요약하자면 몇억을 버느냐? 혹은 몇억을 버리느냐? 이렇게 아시면 됩니다.

조합원 아파트를 고민하실 때는

입지, 가격을 보시기 전 원초적으로 "과연 이 아파트가 올라갈 건지?"에 대한

안전성을 알아보셔야 하며, 그중에서도

1. 토지매입 2. 용도변경 3. 조합원 모집 속도

이 3가지를 팩트(진실)로 정보 수집하신 후에 결정하셔야 합니다.

Answer 8

지역주택조합을 설립하려면 80% 이상의 토지 사용 승낙을 받아야 합니다.

이후에 사람들이 모인 창립 총회를 거쳐서 행정당국의 조합설립인가를 받아야 합니다.

그런데 이 과정이 매우 험난하고 오래 걸립니다.

80% 이상 토지 사용 승낙을 받지 못해 사업이 중단되는 사례가 많습니다.

조합설립 이후에도 사업계획승인을 받으려면 95% 이상의 토지 소유권이 필요합니다.

이 과정에서 끝없는 기다림이 발생하고, 은행 이자를 내다가 보통은 엎어집니다.