지주택 조합의 문제점은 무엇인가요?
지역주택조합에서 문제가 있는 곳들이 많은데
다른 개발에 비해서 지주택 사업이 분쟁이나 실패가 많았던 이유가 궁금합니다.
왜 지주택은 문제가 생길까요 ?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.
지주택은 땅도 없이 남의 땅에 아파트를 짓겠다고 하니 안되는것입니다.
땅을 사겠다고 조합원을 모아서 돈을 받고 하는데 땅 사는게 그리 쉬운게 아닙니다.
95%의 토지를 매입해야 사업이 가능한데 토지주가 100명만되도 95% 땅을 사는건 거의 불가능하다고 봐야 합니다.
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안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.
조합설립인가 신청시 80% 이상의 토지 확보가 필요하며 , 사업계획승인시 95% 이상의 토지 확보가 되어야 합니다.
착공 전 사업부지 소유권 100% 확보 필요 (95% 이상 시 강제 수용 가능)
(성수동 트리마제의 전신 지역주택조합의 경우 토지를 92%까지 확보하였으나, 남은 7가구가 평당 1~2억을 요구하다 최종적으로 시행사가 부도나면서 실패했던 사례도 있습니다.)초기 가격이 저렴하나, 사업 지연과 강성 반대자로 비용 증가할 수 있으며, 비용 증가는 조합원들의 분담금 상승으로 연결 됩니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.
지역주택조합이란 지역주택조합은 주택 소유자 및 무주택자들이 주택을 마련하기 위한 제도입니다. 이 제도는 현재 거주 지역에서 저렴한 가격으로 주택을 구매하고자 하는 사람들이 모여 돈을 모으고 토지를 구입하여 주택을 건설하는 조합을 형성하는 것입니다.
지역주택조합의 가장 큰 단점은 자금 조달과 토지 확보의 어려움에 있급니다. 지역주택조합은 대행사가 자본이 부족하기 때문에 사람들끼리 조합을 이루어 진행되는 형식입니다. 따라서 자금 조달에 어려움을 겪을 수 있고, 토지를 확보하는 것도 쉽지 않은 경우가 많습니다. 또한, 조합 탈퇴가 어려워서 긴 시간 동안 투자금을 돌려받지 못하는 등의 문제가 발생할 수도 있습니다.
또다른 단점으로는 시행사 시공사와 조합장과의 관계에도 있습니다. 조합장은 조합원의 편에서 많은 일을 하게 되지만 실질적으로 이 과정속에서 많은 회사 관계자들과 커넥션 및 비리 행위들로 인해서 많은 문제점들을 야기 하기도 합니다.
이렇듯 값싸게 저렴하게 부동산을 얻을 수는 있지만 싼게 비지떡이란 말이 있듯이 이에 해당할 수 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
지역주택조합은 쉽게 원주민들이 모여 개발을 하는 재건축과는 차이가 있습니다. 일단 토지를 확보하는 과정에서 100%가 아닌 일정 수준에 확보만 되면 조합원을 모집할수 있기 때문에 사실상 나머지 토지 확보과정에서 시간 및 비용 증가가 발생될수 있고 , 이에 따라 조합원간 마찰등으로 사업진행이 지연되고 이에 따라 비용은 계속증가되면서 조합원들 추가 비용도 계속증가 되는 악순환이 발생될 가능성이 높은 편입니다.
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안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
지역주택조합은 사업구조를 보면 아주좋아 보입니다. 부동산계의 다단계라는 말도 있듯이 이를 악용하여 바지 조합장을 앞에 내세우고 사기행각을 버리는곳들이 아주 많습니다. 그러다보니 바지 조합장이 구속되는일이 많은것 입니다.
다양하게 많은 이유가 있겠지만 사업 성공의 가장 큰 걸림돌로는 예비 리더(조합장)의 역량에 따른 리스크라고 보여집니다.
비교적 소규모로 진행되는 지주택은 조합이 결성되기 전까지는 입주민 반상회 정도로 비유할 수 있는데, 반상회 회장이 할 수 있는 권한도 많고 일을 그르칠 수 있는 우려도 많습니다.
조합장이 역량이 뛰어난 분이면 부대비용이나 홍보비용 등 거품을 쫙 뺀 사업 진행이 되겠으나 그렇지 않다면 소꿉장난에 지나지 않을 수 있습니다.
그래서 유의해야 되는 개발 사업의 유형인 것입니다.
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안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
지역주택조합이란 조합원(계약자)이 직접 사업주가 되어 내 집 마련을 하는 제도입니다.
정상적으로 간다면 일반분양 아파트보다 저렴히 집을 장만할 수 있지만
반대로 모든 리스크를 조합원이 감당을 해야 하는 제도라 보시면 됩니다.
즉 여러 가지 이유로 해당 아파트가 올라가지 않고 무산된다면
넣어둔 계약금은 물론 조합에 남아있는 빚까지 책임을 져야 한다는 거죠.
한 줄로 요약하자면 몇억을 버느냐? 혹은 몇억을 버리느냐? 이렇게 아시면 됩니다.
조합원 아파트를 고민하실 때는
입지, 가격을 보시기 전 원초적으로 "과연 이 아파트가 올라갈 건지?"에 대한
안전성을 알아보셔야 하며, 그중에서도
1. 토지매입 2. 용도변경 3. 조합원 모집 속도
이 3가지를 팩트(진실)로 정보 수집하신 후에 결정하셔야 합니다.
지역주택조합을 설립하려면 80% 이상의 토지 사용 승낙을 받아야 합니다.
이후에 사람들이 모인 창립 총회를 거쳐서 행정당국의 조합설립인가를 받아야 합니다.
그런데 이 과정이 매우 험난하고 오래 걸립니다.80% 이상 토지 사용 승낙을 받지 못해 사업이 중단되는 사례가 많습니다.
조합설립 이후에도 사업계획승인을 받으려면 95% 이상의 토지 소유권이 필요합니다.
이 과정에서 끝없는 기다림이 발생하고, 은행 이자를 내다가 보통은 엎어집니다.
