안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
양도세를 줄이기 위해 필요경비를 제대로 반영하는 것이 좋습니다.
필요경비는 취득, 보유, 양도 각각의 단계에서 모두 발 생합니다. 우선 취득 시에는 대표적으로 취득세, 채권 매각차손을 포함한 등기 비용 및 법무사 비용,중개수 수료가 있습니다. 양도 시에는 마찬가지로 중개수수료 와 세무사에게 양도세 신고 대행을 맡길 때 발생하는 양도세 신고 대행 수수료가 있습니다. 취득과 양도 시 에 발생하는 필요경비 항목 구분은 명확하게 정해져 있 어서 어려움이 없습니다.
참고로 컨설팅 수수료는 일반적으로 필요경비로 인정 되지 않습니다. 다만 경매로 부동산을 취득하는 경우에 는 일반인이 직접 경매 절차를 진행하는 것이 매우 어 려워서 경매 대행을 맡겨야 하기 때문에 경매 컨설팅 수수료는 자산을 취득하기 위한 필수적인 비용에 해당 되어 필요경비로 인정됩니다.
보유시에는 인테리어비용이나 집 수리 비용 중 자본적지출에만 해당하는 비용만 필요경비에 해당합니다. 모든 인테리어 비용이나 수리 비용이 전부 양도세 필요경 비로 인정되는 것이 아니며 자본적 지출에 해당되어야 양도세 필요경비로 인정되는 것입니다. 자본적 지출이 아닌 수익적 지출은 양도세 필요경비가 아닌 임대 소득 세에서 필요경비로 적용됩니다. 5월 종합소득세 신고 시 임대수입에서 비용으로 처리합니다.
아파트를 예를 들자면 베란다, 방 확장공사는 자본적 지출이고 문짝이나 조명 교체는 수익적 지출에 해당됩 니다. 무언가 새로운 것을 설치하거나 변경하는 공사 는 자본적지출이고 기존에 있는 것이 낡아서 새로 교체 하는 것은 수익적 지출이라 생각하면 이해가 쉽습니 다.
그런데 기존의 시설이 낡아서 교체하는 모든 비용이 수 익적 지출인 것은 아닙니다. 대표적으로 보일러 교체 는 기존의 시설이 고장나거나 낡아서 교체하는 몇십만 원 수준의 단순 비용인데도 자본적 지출에 해당되어 필요경비로 인정해 줍니다. 세법의 구체적 예시에서 냉난 방 장치의 설치에 보일러 교체가 포함되기 때문입니다.
몇백만원이 넘게 발생하는 타일 공사비용은 수익적지 출이라고 필요경비로 인정해주지 않는 판례도 있습니다. 특히 화장실 공사 비용은 정말 판단하기가 어렵습니다. 필요경비로 인정해주는 판례도 있고 아닌 판례 도 있어서 케이스 바이 케이스입니다.
