매수할 집의 기존 세입자가 자꾸 약속을 어길 때

Question

매수할 집의 세입자가 이삿날 오후 두시 넘어서 짐을 뺀다고 하여 잔금일을 미루게 된 바가 있고,

저희가 인테리어 실측 가기로 한 날 몇일전에 본인 일정이 생겼다며 실측 시간을 기존 두시에서 저녁시간으로 변경해야 했고,

실측 가기로 한 당일 오전 열한시에 또 일정 때문에 오늘 안되겠다고 하여 또 실측을 취소해야 했고,

그럼 언제 가능하냐고 물어보기 위해 중개인, 기존 집주인이 재차 전화했지만 이틀이 지난 지금까지 연락이 안되는 상태입니다.

이럴때 어떡하면 좋을까요?

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구체적인 상황은

매수할 집에 세입자가 있는 상태고, 원래 그 세입자가 퇴거하는날 저희가 잔금 치르고 등기이전하고 인테리어 공사 시작하기로 했지만(12월에 이미 약정서 쓸때 합의된 사항), 1월 중순 계약서 쓸때 갑자기 세입자가 짐을 늦게 뺀다고해서 기존 약속했던 잔금일에 등기이전까지 진행하는게 불가능하게되어 잔금일을 몇일 미루게 된거고요. 대신 인테리어 업체 실측 방문 시 협조하겠다고 했습니다.

1월 31일에 두시에 인테리어 실측을 가겠다고 1월 10일 정도에 약속을 했는데 갑자기 실측날 몇일전에 시간을 저녁으로 늦춰야겠다고 해서 저녁으로 미뤘습니다.

근데 또 실측 당일 11시에 그날 안될거같다고 연락이 와서 실측을 취소해야 했고,

날짜를 다시 잡기 위해 전화했지만 지금까지 연락이 안되는 상황이예요.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  현 상황에서는 매수인이 직접 세입자와 실랑이를 벌일 문제가 아니라, 매도인이 임차인의 협조 의무를 이행하도록 책임지고 조치해야 할 단계입니다. 세입자의 반복적인 약속 위반과 연락 두절은 매도인의 채무이행 지체로 평가될 수 있으며, 매수인은 잔금 지급 유예, 이행 촉구, 손해배상 대비 조치를 취하는 것이 타당합니다.

• 법리 검토
  민법상 매도인은 목적물을 계약 내용에 맞게 인도할 의무가 있고, 임차인이 점유 중인 상태라면 인도 가능 상태를 확보할 책임 역시 매도인에게 있습니다. 인테리어 실측 협조는 부수적 약정에 해당하더라도, 반복적 방해로 계약 이행에 중대한 지장이 발생하면 채무불이행 문제로 확장됩니다. 임차인은 임대인의 지배하에 있는 제삼자로 평가됩니다.

• 즉각적 대응 방안
  중개인을 통하지 말고 매도인 명의로 내용증명 또는 문자 기록을 남겨, 실측 협조 기한과 미이행 시 책임을 명확히 하도록 요구해야 합니다. 동시에 잔금일 재조정 사유, 추가 지연 시 조치 가능성, 손해 발생 시 책임 귀속을 분명히 해 두는 것이 중요합니다. 매수인이 임의로 실측을 강행하거나 출입을 시도하는 것은 분쟁을 키울 수 있습니다.

• 향후 분쟁 대비
  지연으로 인해 공사 일정 차질, 추가 비용 발생 가능성이 있다면 그 인과관계를 정리해 두십시오. 최종적으로는 매도인을 상대로 한 손해배상 또는 계약상 권리 행사로 귀결됩니다. 현재 단계에서는 기록 확보와 매도인에 대한 공식 촉구가 핵심입니다.