임대차법 관련하여 계약 연장이 갱신청구권 행사에 해당하는지 문의드립니다

Question

기존 몇년간 묵시적 연장과 구두연장을 진행한 상태입니다

임대차 계약이 있던 상태에서

제가 계약 연장 의사를 먼저 밝혔고,

임대인이 보증금 증액과 월세 인상 조건을 제시하여

이를 수락하고 문자/메신저로 합의 및 일부 보증금 입금이 있었습니다.

계약서는 당시 바로 작성하지 않고 추후 작성하기로 했으며,

추후 작성된 계약서의 사진을 문자로 전달받아 보관하고 있는 상태입니다.

이 경우가

1. 주택임대차보호법상 ‘갱신청구권 행사’에 해당하는지

2. 아니면 조건 변경을 전제로 한 ‘임대인·임차인 합의갱신’에 해당하는지

법적 판단을 알고 싶습니다.

또한 이러한 합의가 있었다면,

현 임대인이나 바뀐 임대인이 계약 기간 중 일방적으로 계약 종료나 퇴거를 요구할 수 있는지도

함께 문의드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  질문 사안은 갱신청구권의 일방적 행사라기보다는 조건 변경을 전제로 한 임대인과 임차인의 합의에 의한 갱신으로 평가될 가능성이 높습니다. 임차인이 연장 의사를 먼저 밝혔더라도, 임대인이 보증금과 차임 인상을 제시하고 이를 임차인이 수락하여 합의가 성립되었다면 이는 상호 합의에 따른 계약 갱신 구조로 보는 것이 타당합니다.

• 법리 검토
  갱신청구권 행사는 임차인의 일방적 의사표시에 의해 기존 조건을 유지한 채 계약기간을 연장하는 제도입니다. 반면 보증금이나 차임 인상과 같은 조건 변경이 수반되고, 이에 대해 임차인이 명시적으로 동의하였다면 이는 법에서 예정한 갱신청구권 행사와는 구별됩니다. 문자나 메신저 합의와 일부 보증금 지급, 계약서 사본 전달 등은 합의갱신의 성립을 뒷받침하는 정황으로 작용합니다.

• 계약 효력과 임대인의 해지 가능성
  합의갱신이 성립하였다면 계약기간 동안 임대인 또는 변경된 임대인도 원칙적으로 일방적인 종료나 퇴거 요구를 할 수 없습니다. 계약서는 추후 작성되었더라도, 이미 합의된 내용이 특정되고 이행이 일부 이루어졌다면 계약 효력 자체가 부정되기는 어렵습니다. 새로운 임대인 역시 기존 임대차 관계를 승계하게 됩니다.

• 실무상 유의사항
  현재 보관 중인 문자, 메신저, 입금 내역, 계약서 사진은 계약 성립과 조건을 입증하는 핵심 자료이므로 정리 보존이 필요합니다. 분쟁이 예상될 경우 갱신청구권 행사 여부보다 합의갱신의 존재와 계약기간 보장을 중심으로 대응 전략을 세우는 것이 현실적입니다.

Answer 2

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

특별히 갱신청구권을 행사한다는 의사를 밝힌것은 아니기 때문에 합의에 의한 갱신계약으로 판단됩니다.

이미 계약이 성립했으므로 일방적으로 계약을 파기할 수는 없다고 하겠습니다.

Answer 3

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

위 내용만으로는 계약갱신청구권을 행사하였다고 보기 어렵고 그 내용을 계약서에 기재하지 않은 경우라면 더더욱 그러합니다. 합의갱신으로 판단될 가능성이 높은 사안으로 보입니다. 이상입니다