오피스텔 월세 계약때 임대인이 전입신고 안된다는 건 왜그런가요?

Question

오피스텔월세 계약때 집주인이 전입신고 안 되는 조건으로 계약하고 싶다고 하는데 왜 그런건가요?전입신고 안 했을 경우 어떤피해를 볼 수 있나요?

탈퇴한 사용자 · Accepted Answer

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.오피스텔은 태생이 건축법상 상업용 업무시설입니다.업무용시설로 등록되어 있는데 주거용으로 임대차한 것 같습니다 주거용으로 전입신고하여 사용된다면 주택수에 포함되어, 임대인이 추가로 주택을 구입시 취득세.재산세 .종부세. 양도세 등에서 중과세 될 수 있기 때문입니다.전입신고를 하지 못하면, 확정일자에 의한 우선 변제권을 갖는 대항력을 확보할 수 없고, 전세반환 보증보험가입을 할수가 없습니다.이상으로 답변에 갈음합니다 감사합니다

송진호 공인중개사 · Answer

안녕하세요 공인중개사입니다.아무래도 해당 오피스텔은 주택이 아닌 업무용으로 등록된 물건지로 추정됩니다. 업무용 오피스텔에서 거주할 경우 집주인에게는 다양한 패널티가 부과되므로 전입신고를 제한하게 됩니다. 다만 임차인의 전입 신고는 강제할 수 없으므로 현재 집주인은 상당한 리스크를 가지고 진행하게 되는 구조입니다.임차인이 전입신고를 진행하지 않으면 추후 경매 등으로 문제가 생길 경우 "대항력"이 없어 선순위로 변제를 받지 못할 가능성이 높습니다. 이러한 위험으로 인해 업무용 오피스텔의 주거용 임대차는 다른 호실에 비해 비교적 저렴한 편입니다.판단에 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.

조장우 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전입신고를 하지 못할경우 대항력을 얻을 수없습니다. 다만 이는 오피스텔 임대인이 주거용으로 사용할때에 세금 문제가 가장 크기 때문입니다.이를 알기 위해선 오피스텔 유형에 대해 우선 알아놓을 필요가 있습니다. 오피스텔은 거주하는 방식에 따라 둘로 나뉘며, 사람이 거주하면 주거용, 사무실로 이용하면 업무용입니다. 때문에 건축법상으로는 업무시설로, 주택법상으로는 준주택으로 분류됩니다.수도권에서는 주거용 오피스텔 한 채를 보유하고 다른 주택을 샀다면 8%의 취득세를 내야 하는데, 한 채 더 구매하면 12%까지 뛰고, 아울러 다주택자로 분류돼 종합부동산세 부과 대상이 됐습니다.반면 업무용 오피스텔은 취득세 중과 대상에서 제외입니다. 업무용 오피스텔은 부가세 환급 대상이라는 이점도 있습니다.집주인이 업무용 오피스텔을 분양받았을 경우, 건물가액의 10%를 환급받을 수 있고, 만약 나중에라도 임차인이 전임신고를 하면 집주인은 환급받은 부가세 10%를 다시 뱉어내야 합니다.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전입신고는 임대차보호법상 대항력을 얻기 위한 기본전제 조건입니다, 전입신고를 못한다는 것은 대항력(제3자에 대한 임차권주장)을 할수 없다는 의미로 매우 불안한 요소로 볼 수 있습니다. 질문에서 계약한 오피스텔의 경우 주거용이 아닌 업무용 오피스텔로 임대인이 받은 부가세환급으로 인해 전입신고 불가라는 특약을 기재한 것으로 생각되어 집니다, 만약 임차인이 전입신고를 하면 받았던 부가세를 다시 토해내야 하기때문입니다.

곽대영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.오피스텔은 기본적으로 업무용 부동산이지만 주거용으로 사용하면 주택이 되고 업무용으로 사용하면 업무용으로 봅니다.만약 주거용으로 사용해서 주택으로 되면 주인은 다주택자가 될수있고 보유세 및 양도세등 세금적인 부분에서 문제가 생깁니다.주거용인지 업무용인지는 전입을 했는지 안했는지 같은 서류로 통상 확인합니다.그래서 오피스텔은 전입 불가한 방이 많습니다.다만 세입자 입장에서 전입을 안하면 대항력이 안생기니 방에 문제가 생겨서 혹 경매로라도 넘어가면 보증금을 지킬 수 없습니다.그래서 전입 안되는 집은 사업자등록을 해서 대항력을 생기게 하거나 전세권설정을 해서 보증금을 지킵니다.하지만 대부분은 보증금이 500~1,000 정도의 소액이라 그냥 전입 안하고 리스크를 가지고 사는 사람이 더 많습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.오피스텔은 업무용 오피스텔과 주거용 오피스텔이 있습니다. 집주인은 처음 업무용시설의 오피스텔을 분양 받았기때문에 임차인이 전입신고를 하지 않는 조건으로 계약을 하고 싶어합니다.업무용 오피스텔은 취득시 건물부분의 10%를 환급받을 수 있고, 주택수에 포함이 되지 않으며 다주택자에게 부과되는 종부세에 포함이 되지 않습니다. 종합소득세의 대상이 됩니다.  주거용으로 전입신고 하게 되면 10년동안 임차인들에게 주거용으로 임대해야 하는 조건이 생깁니다. 그리고 주택수에 포함이 되어 세금 중과대상이 됩니다.임차인이 전입신고를 하지 않는다면 대항력이 없어 보증금을 지키기 어렵습니다.월세 세액공제 또한 못 받습니다.