1세대 1주택 양도세 비과세 관련 질문이 있습니다.

Question

아래와 같은 상황에서 A아파트 양도세 혹은 증여세 절세할 수 있는 방법이 궁금합니다.

- 아버지 : 서울 A아파트 매수 3억원 (15년 7월)

- 아버지 : 지방 비조정지역 B단독주택(농가주택) 매수 후 이사 (16년 1월 ※ A아파트 매수 후 1년 미만)

- 어머니 : 지방 비조정지역 C단독주택 매수 후 이사 (18년)

※ 아버지/어머니 사실상 별거중 이며 자녀가 A아파트에서 세대주로 거주만 하고 있습니다.

※ A 아파트 현재 시세는 6억원

※ 부모님은 B, C 주택은 매도할 계획이 없으심

1) 서울 A아파트 매도시 양도세 과세 규정시 비조정지역에 있는 공시지가 3억미만 주택은 제외되나요? 아니면 모두 포함되어서 3주택자가 되는걸까요? 제외가 된다면 1세대 1주택 양도세 비과세 적용이 될 수 있을까요 ??

2) A아파트 매도 혹은 자녀에게 증여를 하려고 하는데 최대한 절세할 수 있는 방법이 있을까요?

3) 자녀가 A아파트에서 세대주로 거주중입니다. 혹시 이 A아파트를 증여받는다면

실거주 기간은 전입신고 일부터 산정하나요? 혹은 증여받은 시점부터 산정이 될까요?

증여받은 시점부터 2년 이상 살아야하는것인지 아니면 증여 받자마자 전세를 주고 다른 곳으로 이사갔다가 5년 뒤 (특수관계인 증여받으면 5년 이후 매도 필요) 팔아도 될까요?

감사합니다 !

문용현 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 수도권/광역시/세종시 이외의 기타 지역의 경우, 중과대상 주택수 판단시 공시가격 3억 이하 주택은 주택수에서 제외됩니다. 따라서 3주택이더라도 이에 해당한다면 양도세는 중과되지 않으며 기본세율이 적용됩니다.

2. 양도세 vs 증여세를 비교해야 합니다. 기본세율이 적용된다면 양도소득세가 더 적을 것이라 보여집니다. 정확한 것은 해당 주택의 시가, 취득가, 보유기간 등의 정보가 있어야 합니다.

3. 전입일 ~ 전출일까지의 기간으로 거주기간을 판단합니다. 조정지역이라면 당연히 2년 이상 보유 및 거주하고 양도해야 비과세 가능합니다. 2년 이상 보유 및 거주한다면 1세대 1주택 비과세 가능하므로 증여받은 날로부터 5년이내 양도해도 관계 없습니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

윤지수 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 윤지수 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

먼저, 올려주신 내용을 토대로 답변을 해드리지만 아시다시피 양도소득세 관련 세법이 매우 복잡하기 때문에 보다 정확한 세무 상담을 위해서는 구체적인 필요서류를 구비하셔서 가까운 세무사에게 상담을 받으시길 권해드립니다.

1) 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 1호를 보시면, [1. 수도권 및 광역시ㆍ특별자치시(광역시에 소속된 군, 「지방자치법」 제3조제3항ㆍ제4항에 따른 읍ㆍ면 및 「세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법」 제6조제3항에 따른 읍ㆍ면에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 않는 주택]의 내용이 있습니다. B 및 C 주택이 위 1호에 해당하는지 확인이 필요합니다. B와 C주택이 모두 위 1호에 해당할 경우 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않습니다.

다주택자의 범위를 산정할 때 위 시행령을 참고하는 것이고 1세대 1주택을 판단할 때는 위 시행령을 참고하지 않습니다.

다만, B주택이 농어촌주택이라 하셨는데 조세특례제한법 제99조의4를 참고하시어 B주택이 농어촌주택에 해당하는지 확인이 필요합니다. B주택이 농어촌주택에 해당하고 C주택의 취득시기에 따라 일시적 1세대 2주택 특례가 적용가능하다면 비과세될 여지도 있어보입니다.

이 부분은 구체적이고 정확한 근거를 바탕으로 판단되어야 하므로 꼭 가까운 세무사에게 상담바랍니다.

2) 1번에 말씀드린 부분을 고려해보시는 게 일단 지금 하실 수 있는 최대의 절세 방법이라는 생각이 듭니다.

3) 1세대 1주택 비과세 요건에서 2년 거주요건은 '17.8.3 이후 취득 당시 조정대상지역에서 취득한 주택인 경우에만 충족시키면 됩니다. 자녀가 A주택을 증여받을 때의 거주 산정시점은 증여일이 되는 것으로 판단되며(아버지와 동일세대가 아니므로), A주택을 증여받은 후 A주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 요건을 채우려면 증여받은 시점으로부터 2년을 사셔서 2년 거주요건을 채우시길 권고드립니다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 저가주택에 대한 양도소득세는 꽤나 복잡한데, 물론 1세대 2주택인 경우 적가주택은 양도소득세 중과배제에 해당하여 일반세율로 양도가 가능하시지만, 중과배제라고 하여 다른 주택의 양도소득세 중과를 판단할 때 주택 수에서 제외된다는 의미는 아닙니다. 즉, 저가주택을 양도할 때 양도소득세는 중과되지 않지만 다른 주택의 양도소득세 중과를 판단할 때에는 주택 수에 포함된다는 것입니다.

2. 부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 부모님으로부터 증여받은 자산이 없을 경우 10년 간 최대 5천만원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다.

3. 실제로 증여를 원인으로 부동산을 취득하는 시점부터 거주기간을 기산하는 것입니다. 따라서 조정대상지역에 위치한 1주택을 비과세로 양도하고싶으시면 2년 이상 실거주도 하셔야 합니다.