전세 계약 승계 거부 관련 질문 드립니다.

Question

선순위 세입자 입니다. 아파트 이구요.

전세 계약을 할때 특약 사항에 집주인이 변경시

계약을 당장 종료한다.

라는 특약을 넣어 놨는데

보증보험을 가입 하려니 이 특약이

승계거부라고 해서 가입이 안 됬습니다.

만약 이 상황에서 집주인이 안 바뀐다면

문제는 없다고 생각 합니다만

집주인이 변경되는 경우에는 무조건 특약에 쓰인대로 예전 집주인에게 돈을 받아야 하나요?

아니면 새 집주인과 계약을 승계해도 되나요?

새 집주인이 변경된다해도 대항력과 우선변제권은

유지가 되나요?

1. 예전 집주인에게 돈을 받을때(승계거부 o)

2. 새 집주인에게 돈을 받을때 (승계거부 x)

이 두가지 과정에서 주의 해야할 부분이 있으면

가르쳐 주시면 고맙겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

승계거부라는 것은 임차인의 권리라고 할 것입니다. 즉 임차인이 행사여부를 결정할 수 있는 권리이지 임차인의 의사와 무관하게 무조건 적용되는 것은 아니겠습니다.

주택임대차보호법에 따라 대항력을 가지고 있는 상황에서는 집주인이 변경되면 변경된 집주인에게 보증금 반환을 청구하실 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

위 특약이 기재되어 있는 계약이 아직 유효하다면 임대인이 변경되는 경우 계약이 종료되는 것이므로 그 임대차계약이 매수인에게 승계되지 않아 기존 임대인이자 매도인에게 보증금을 받으셔야 합니다.

다만, 그 당시에 새 임대인이자 매수인과 임대차계약을 체결하는 건 가능하며, 다만 기존 임대차계약의 효력을 유지하려면 그러한 내용을 새 임대차계약서에 특약으로 기재하여야 할 것입니다.