627 대출 규제 이후에도 임차인 있는 아파트 세안고(공동명의) 매매가 가능한가요?

Question

안녕하세요, 최근에 아파트 매수를 준비 중인 예비 매수인입니다.

627 대출 규제가 시행되면서 등기 후 6개월 내 전입신고 및 실거주 의무가 강화된 걸로 알고 있는데요,

그런데도 아직도 부동산에서는 “세입자 있는 매물도 세안고 방식으로 공동명의 매수가 가능하다”고 하더라고요.

제가 이해한 바로는 등기를 치고 나서 6개월 안에 전입신고를 못 하면 대출 규정 위반으로 불이익이 있을 수 있다고 들었는데,

임차인이 거주 중이라 입주 자체가 어려운 상황인데도 매수가 가능하다고 말하는 게 좀 이해가 안 됩니다.

혹시 이게 어떤 구조로 가능한 건지, 그리고 실제로 문제가 없을지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

6.27 대출 규제중에서 조건부 전세대출이 금지되어 주담대로 주택을 구매하며 전세세입자를 들여 바로 전세금으로 대출을 상환하는 방식이 제한되게 되었습니다. 하지만 기존에 세입자가 있는 주택을 주담대 없이 구매하는 것은 가능하므로 차액만큼만 현금이 있으면 여전히 주택 구입이 가능한 상황입니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

이번 6.27일의 핵심은 주택담보대출에 대한 규제입니다. 즉, 주택담보대출을 통해 주택을 구매하는 경우에 6개월이내 전입의무가 있는 것이고 주택담보대출을 받지 않는 경우에 한해서는 6개월 내 전입의무가 없습니다. 갭투자가 어려워졌다는 것은 주택구매와 동시에 임대차를 구하는 경우로써 이런 경우 임차인의 전세대출과정에서 조건부 대출(보증금지급일에 소유권이전등기가 되는것)을 금지하였기 때문에 어렵다는 의미이고 이미 세입자가 있는 상태에서 소유권만 인수하는 경우에는 전입의무등이 적용되지는 않습니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

이번 대출 규제의 경우 서울과 수도권 전역에 행하여 지는 대출규제로써 주택담보대출을 받게 될 경우 6개월 전입 의무가 있습니다. 즉 세입자가 있을 경우 대출 자체를 받지 못하고 갭으로 투자를 하여 소유권이전은 가능하지만 향후 세입자가 나가게 될 경우 전세보증금반환용대출의 경우 최고 한도가 1억의 대출 규제를 받을 수 있습니다.

즉 매수는 가능합니다. 주택담보대출없이 세입자 보증금 빼고 나머지 갭 금액을 현금 보유한 경우는 가능합니다.

하지만 향후 세입자 나갈때 전세금 고민도 해봐야 합니다.

감사합니다.

Answer 4

전세끼고 사놓는 집에는 대출이 안되는 경우가 많고 대출 없이 사기 때문에 전입 의무가 없습니다.

임차인이 나갈때 주택담보대출을 받으면 그때 전입 의무가 생기는 것입니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

세입자가 있는 매물을 매수하면서 대출을 받는 구조는 6.27 규제 하에서는 매우 제한적이며 실제 입주 불가 시 대출이 회수 되어 리스크가 큽니다.

세안고 공동명의로 가능한 사안은 대출을 활용하지 않고 온전하게 본인 자금을 활용했을 때 가능한 사안입니다.

감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

현재 임차인이 거주 중이며, 대출을 활용한 매수라면 627 규제를 위반할 소지가 큽니다.

등기 후 6개월 내 실거주가 불가능하면 대출 조건 미이행으로 대출 회수, 금리 인상, 신용도 하락 등 불이익 발생할 수 있습니다

따라서, 다음 중 하나의 방식이어야 문제 발생 확률이 낮습니다

,대출 없이 매수 (현금 거래)

,6개월 내 입주 확정 가능한 임차인의 조기 퇴거가 예정되어 있음 (확약서 등 필요)

,부부 공동명의라도 실거주가 가능한 명의자가 대출을 받는 구조

이런경우라면 전세 안고 구입하시면 됩니다