집주인 변경 및 전세금 인상에 따른 새계약서 작성

Question

안녕하세요.

전세계약이 2달 뒤 만료되는데 너무 복잡한 상황이어서 도와주시면 감사하겠습니다.

ㅇ 현 상황

- 2억짜리 전셋집에 1억 디딤돌전세대출, 1억 현금으로 계약 후 살고 있음

- 집 계약만료는 2026년 1월인데, 계약만료 3일 전 집주인이 변경된다고 함

- 새로운 집주인은 전세금 5% 인상하여 재계약 채결하자고 함

ㅇ 문의사항

1. 대출 관련

-은행에서는 집주인이 변경될 예정이므로 새로운 집주인과의 새로운 계약서 작성, 기존 집주인과 새로운 집주인 간 매매계약서를 가지고 오라고 합니다. 그러면 확정일자도 다시 받아야한다는데.. 문제 생겼을 때 저희의 보장 순위가 다시 늦춰질것 같아서요. 기존계약의 묵시적 계약으로 보고 대출을 진행할 수 없을까요?

2. 새로운 임대차 계약서 작성 관련

- 전세금 5% 인상에 따른 임대차 계약서를 꼭 작성해야하나요? 작성한다면 꼭 들어가야할 문구가 뭐가있을까요?

- 전세금 인상분은 기존집주인에게 주면 될까요? 새로운 집주인에게 줘야할까요?

-임대차 계약서를 새로 쓰면 확정일자도 다시 잪고 전세 보증보험은 그럼 새로 들어야겠죠?

질문이 많은데.. 많은 도움 주시면 감사하겠습니다.

Answer 1

1. 대출 관련

-은행에서는 집주인이 변경될 예정이므로 새로운 집주인과의 새로운 계약서 작성, 기존 집주인과 새로운 집주인 간 매매계약서를 가지고 오라고 합니다. 그러면 확정일자도 다시 받아야한다는데.. 문제 생겼을 때 저희의 보장 순위가 다시 늦춰질것 같아서요. 기존계약의 묵시적 계약으로 보고 대출을 진행할 수 없을까요?

==> 네 가능하지만 묵시적인 계약갱신인 경우에도 은행 내부지침에 따라 계약서 수정을 요구하는 은행도 있는 만큼 사전에 대출은행에 확인이 필요한 사항입니다.

2. 새로운 임대차 계약서 작성 관련

- 전세금 5% 인상에 따른 임대차 계약서를 꼭 작성해야하나요? 작성한다면 꼭 들어가야할 문구가 뭐가있을까요?

==> 서로 협의결과, 은행에서 요구사항을 고려하여 판단해야 하는 사항입니다.

- 전세금 인상분은 기존집주인에게 주면 될까요? 새로운 집주인에게 줘야할까요?

==> 계약당사자에게 지급해야 합니다.

-임대차 계약서를 새로 쓰면 확정일자도 다시 잪고 전세 보증보험은 그럼 새로 들어야겠죠?

==> 네 그렇습니다

Answer 2

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

대출관련해서 먼저 말씀드리면 금융 기관에서 요청하시는 서류를 정확하게 처리를 해주시는 것이 심사가 빠르게 진행이 되실 수 있는 방법이며 보장순위는 유지 되니 걱정하지 않으셔도 될 것으로 보입니다.
그리고 5% 인상이 되면 계약서를 새로 작성하시는 것이 좋으며 필수 문구에는 기존 임대차 계약 승계부분과 증액 부분을 명시해 주시는 것이 좋습니다 그리고 인상분은 새로운 집주인에게 지급하시고 확정일자와 보증보험도 다시 변경 신청하시면 됩니다

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

집주인 변경 시 기존 계약이 자동 승계되므로 새 계약서 작성 없이 묵시적 갱신이 가능하며 5% 인상 요구는 세입자 동의 없이 무효입니다. 은행 대출 연장도 기존 계약 + 매매계약서 제출로 처리 가능하나 새 계약 시 확정일자 재신고로 대항력 후순위화 위험이 있어 기존 유지를 추천드립니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 은행에서 전세대출을 연장을 하기 위해서는 표준임대계약서 즉 재계약서를 작성을 하셔야 합니다.

또한 5% 증액분에 합의를 하신 경우 확정일자를 받아야 증액된 보증금 만큼 새로이 우선변제권을 획득을 할 수 있습니다. 또한 전세보증보험은 만료가 되어 재계약을 하게 될 경우 새로 가입을 해야 하고 보증보험 가입이 되면 향후 보증금 반환에 안전하기 때문에 크게 걱정을 하지 않으셔도 되고 새로운 임대인과 계약서를 작성을 하게 되므로 새로운 임대인에게 드리면 되십니다.

감사합니다.