특약은 계약상 두 당사자가 합의하여 기재하게 됩니다. 즉 임차인이 해당 내용을 다 기재하려고 해도 임대인이 이를 거부하면 기재자체가 어렵습니다. 그러므로 계약시 사전협의를 잘 거치셔야 하며, 특약으로 기재된 사항에 대해서는 의무위반의 문제가 생기고 그에 대한 액션을 취하기 용이하므로 없는것보단 있는게 임차인입장에서는 유리합니다.
임대인과 임차인의 분쟁으로 소송을 진행한다면 강행규정(임차인에게 불리한 약정은 유효하지 않음)을 제외하고 주택임대차보호법 상 판단하기 어려운 경우 특약사항을 확인 후 판단합니다.
집주인의 국세 체납 등이 확인되면 계약을 취소할 수 있다' '집주인 명의가 바뀌면 계약을 해지하고 보증금을 돌려준다' '계약 직후 임대인이 집을 담보로 대출받으면 계약을 취소한다 등은 강행규정이 압니다. 임대인과 임차인이 협의하여 작성한다며 서로 지켜야 합니다. 웬만하면 임대인도 특약사항 내용을 지킵니다.
