단기임대주택사업자 문의 드립니다.
현 아파트 1채, 오피스텔 1채 보유중입니다.
2년 이내에 아파트 매도 계획을 갖고 있어서 단기민간임대주택 임대사업자 등록을 하려고 합니다.
질문이 2가지가 있습니다.
1. 연 5% 증액 제한은, 기존 임차인이 갱신권 청구할때만 해당이 되는건지, 새로운 임차인에게도 직전 임차인의 마지막 거래액을 기준으로 5% 제한이 걸리는건지 궁금합니다.
2. 단기민간임대주택 등록을 하면, 실거주 한 주택에 대해서는 양도 소득세 비과세를 받을 수 있는 것으로 알고 있습니다. 이럴 경우에, 기존 6년을 다 채우지 못하고 매도할 경우에도 추후 6년을 채우는 것을 전제하고 비과세 혜택을 받을 수 있나요? 6년을 다 채우고 매도해야 된다는 말과 매도 후 합산하여 6년을 채우면 된다는 말이 있어서요.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
민간임대주택사업자로 등록을 하게되면 매 계약갱신시마다 5% 인상제한이 적용되는데 이는 계약갱신청구권 뿐 아니라 일반갱신 및 세입자 변경으로 인한 갱신시에도 적용됩니다. 민간임대주택에 대한 기간을 채우지 못하고 매도하는 경우에는 양도세 비과세를 받지 못하게 됩니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
우선 단기임대사업자 제도는 현재 없습니다
장기 임대사업자 제도는 대상 주택에 제한적으로 실시되며 주로 기존주택 비과세를 노리고 선택됩니다
사업기간중 새로운 임차인에 대해서도 종전 임대차보증금 인상율은 5%이내로 제한합니다
기간을 못 채우고 매도시 과태료가 발생하며 절세 받았던 세금이 있다면 추징 당할 수 있습니다
단 포괄양수도 형태로 면책매도가 가능합니다
구체적인 것은 렌트 홈 1670-8004로 전화상담이 가능합니다안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,5% 증액 제한은 ‘동일 임차인과 재계약(갱신)’할 때만 적용됩니다
새로운 임차인에게는 5% 제한이 적용되지 않습니다
즉, 기존 임차인의 마지막 전세계약금액을 기준으로 다음 임차인에게 5% 제한이 걸리는 구조가 아닙니다
,민간임대주택 등록을 했다가 매도하면 나중에 거주를 더 해서 비과세 충족은 불가능합니다
왜냐하면 양도세 비과세의 2년 거주요건은 매도 시점까지 이미 충족 완료되어 있어야 합니다
매도한 후에는 그 집에 다시 거주할 수 없으므로, 이후 2년 거주를 채워서 비과세 요건을 맞출 방법 자체가 없습니다
단기임대 등록해도 비과세 특례 없습니다
비과세는 매도 시점까지 2년 거주가 필수이고
매도 후 합산 거주로 충족은 불가능합니다
1. 연 5% 증액 제한은, 기존 임차인이 갱신권 청구할때만 해당이 되는건지, 새로운 임차인에게도 직전 임차인의 마지막 거래액을 기준으로 5% 제한이 걸리는건지 궁금합니다.
==> 5% 증액시 기준은 직전 임대차 계약조건을 고려하여 판단해야 합니다.
2. 단기민간임대주택 등록을 하면, 실거주 한 주택에 대해서는 양도 소득세 비과세를 받을 수 있는 것으로 알고 있습니다. 이럴 경우에, 기존 6년을 다 채우지 못하고 매도할 경우에도 추후 6년을 채우는 것을 전제하고 비과세 혜택을 받을 수 있나요? 6년을 다 채우고 매도해야 된다는 말과 매도 후 합산하여 6년을 채우면 된다는 말이 있어서요.
==> 공적의무기간을 채우지 않고 매도를 하는 경우 과태료 처분대상입니다. 이러한 경우 매수인에게 포괄승계를 하시거나 아니면 공적인 의무기간을 채운 후 매매를 진행해야 합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
5% 임대료 증액 제한은 기존 임차인의 갱신권 행사 시에만 적용이 되며 신규 계약 시에는 자유롭게 임대료를 정하실 수 있습니다 그리고 거주 주택 양도 시 6년을 채우지 않으시더라도 추후 6년을 채우시는 것을 전제 조건으로 비과세 혜택을 받으실 수 있으니 참고하시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
단기민간임대주택사업자 등록은 아파트 매도 계획에 유리한 세제 혜택을 제공하나 임대료 증액 제한과 양도소득세 비과세 요건을 엄격히 준수해야 합니다. 기존 오피스텔 보유와 아파트 1채는 등록 자격에 부합합니다.
연 5% 제한은 모든 임대차 계약, 갱신, 신규에 적용되며 기존 임차인 갱신권 청구뿐 아니라 새로운 임차인 계약 시에도 직전 임대료를 기준으로 계산합니다.
즉 마지막 임차인의 임대료를 초과해 5% 이상 올릴 수 없어 매년 누적 제한이 발생합니다.
실거주 주택에 대한 비과세는 매도 시점에 6년 실거주를 채우지 않아도 매도 후 단기 임대 등록 주택으로 실거주 기간을 합산해 총 6년을 충족하면 가능합니다.
기존 6년 미만 매도 후 6년 채우는 것을 전체로 혜택을 받으나 임대 의무기간 내 매도 시 과태료 환수 위험 있으니 세무서에 사전 확인 하시길 바랍니다.