주택임대사업자 임대료 5%증액제한 관련 문의 드립니다.
주택임대사업자 등록 만기가 1년 남은 상태에서 만기 후 매매 계획이 있어 이번에 세입자와 1년 계약을 체결하려고 합니다.
만약 계약 종료 후 세입자가 추가로 1년 더 거주하겠다고 요구하는 경우, 그 시점에는 주택임대사업자 등록이 만료된 상태가 됩니다.
이 경우
월세를 5% 초과하여 증액하는 것이 가능한지,
아니면 최초 계약 당시 주택임대사업자였기 때문에, 이후에 등록이 만료되더라도 5% 증액 제한이 계속 적용되는지 궁금합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
등록이 정상적으로 말소된 시점부터 민간임대주택법상의 5% 제한 의무는 사라집니다. 즉 시세대로 증액이 가능합니다. 다만 일반법인 주택임대차보호법은 여전히 적용이 되기 때문에 세잊바가 계약갱신요구권을 사용한다면 임대사업자 말소와 상관없이 5%까지만 올릴 수 있습니다. 결론적으로 세입자가 이미 갱신권을 사용했거나 합의 하에 신규 계약을 맺는다면 5% 초과 증액이 가능합니다. 하지만 세입자가 갱신권을 청구하면 5% 내에서만 올려야 합니다.
1명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
주택임대차보호법에 따라서 1년 계약이라도 임차인이 2년의 존속기간을 주장하게되면 2년까지 거주가 가능한데 이때는 1년 경과후에 5%한도내에서 보증금 및 월세를 인상할 수 있습니다. 하지만 1년후에 새로운 계약을 맺게된다면 5%를 초과하여 보증금 및 월세를 인상할 수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
주택임대사업자 등록이 만기된 후에는 5% 월세 증액 제한이 적용되지 않습니다. 계약 갱신 시 일반 임대차계약으로 전환되어 자유롭게 증액할 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
주택임대사업자 등록이 자동 또는 자진 말소된 이후에는 민간임대주택에 관한 특별법(민임법)상의 5% 임대료 증액 제한 규정이 적용되지 않습니다.
주택임대사업자 말소 후 임대료 증액 원칙
주택임대사업자로서의 의무는 임대사업자 등록이 유지되는 기간 동안만 존속합니다. 귀하의 경우처럼 1년 뒤 사업자 등록이 만기(말소)된다면, 그 시점부터는 민임법상의 5% 증액 제한 의무에서 벗어나게 됩니다. 따라서 말소 이후 새로운 계약을 체결하거나 갱신할 때는 시장 가격에 맞춰 5%를 초과한 증액이 가능합니다.
주택임대차보호법과의 관계
다만, 민임법상 제한은 사라지더라도 일반법인 주택임대차보호법(주임법)의 적용은 여전히 받게 됩니다.
계약갱신요구권: 세입자가 계약갱신요구권을 사용하지 않았다면, 말소 시점에 세입자가 이 권리를 행사할 수 있습니다.
갱신권 행사 시 제한: 세입자가 주임법상 갱신요구권을 행사한다면, 임대사업자 여부와 상관없이 5% 범위 내에서만 증액할 수 있습니다.
상황별 시나리오 정리
세입자가 갱신권을 행사할 경우: 주임법 제6조의3에 의거하여 사업자 말소 여부와 관계없이 5% 이내로 증액이 제한됩니다.
합의에 의한 재계약: 세입자와 상호 합의하에 갱신권을 쓰지 않고 신규 계약을 체결한다면 5%를 초과하여 증액할 수 있습니다.
조심스럽게 조언드리자면, 임대사업자 말소 후 매매를 계획 중이시라면 세입자의 갱신권 행사 여부가 매수 희망자의 실거주 가능 여부를 결정지어 매매가에 영향을 줄 수 있으니, 퇴거 시점을 명확히 협의하시는 것이 중요합니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 말소 직전 마지막 임대차계약 신고를 누락할 경우 과태료가 발생할 수 있으니 해당 지자체에 신고 의무 잔여 여부를 꼭 확인하시기 바랍니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
임대주택사업자 기간이 종료된 이후에 재계약협의에서는 5%이내 증액제한을 받지 않는게 일반적입니다. 문제는 임차인이 갱신청구권이 있고 이를 사용하여 연장을 요구하는 경우에는 임대사업자 여부와 관게없이 5%이내 인상으로 제한되기 때문에 결과적으로 임대사업자가 종료된 이후 재계약이라면 임차인이 갱신청구권 사용여부에 따라 5%이내 인상제한이 될지 안될지 구분되게 됩니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
일단 1년의 계약인 경우에 임차인이 주장하지 않을 경우에는 2년으로 한다라는 법 규정이 있기 때문에 따로 계약서를 쓰지 않아도 2년에 계약으로 간주될 수 있습니다.
물론 1년으로 한 계약을 임차인이 수용하고 새로운 계약을 원할 수도 있겠죠이 경우 범용 임대차 보호법에 따라서 임차안은 갱신 청구권을 사용할 수 있고 5% 이내에 범위에서 합의하여 인상할 수 있습니다
그리고 기존 계약자는 1년후 퇴거하고 민간임대 주택 등록 기간이 종료하여 말소된 상태라면 새로운 입주자와 임대차계약은 기존의 5%와 아무런 관련 없이 새로운 금액을 제시할 수 있습니다
이상 도움이 되셨기를 바랍니다
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
주택 보증금이나 월세의 인상율은 5%를 초과할 수 없습니다 그리고 조건변동을 요구하는 인상시기는 2년을 기준으로 재게약을 할 수 있다고 봅니다 다시 말하면 인상시기는 2년주기로 규정되었다고 봅니다
따라서 1년 계약하여 다음년도에 5%인상하게 된다면 규정위반 됩니다
그러나 현재 계약자와 계약이 종결되고 새로운 계약자와 임대료를 산정할 때는 새로운 계약조건이므로 임대인이 마음대료 임대료를 인상하든지 인하하든지 자유로이 설정할 수 있습니다
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
임대사업자 등록이 말소되더라도 세입자는 주택임대차보호법에 따라 계약갱신청구권을 행사할 수 있어서 5%를 초과하여 임대료를 올리기는 현실적으로 쉽지 않을 것 같습니다. 무엇보다 1년 계약을 체결했더라도 법적으로는 2년의 거주 기간이 보장되기 때문에 세입자가 기존 조건대로 1년을 더 살겠다고 주장할 경우엔 이를 거절하기는 어렵구요. 등록 말소 여부와 관계없이 일반적인 임대차 보호법 규정이 우선 적용될 가능성이 높아서 무리한 증액보다는 원만한 협의를 하시는 걸 추천드립니다.
주택임대사업자 등록 만기가 1년 남은 상태에서 만기 후 매매 계획이 있어 이번에 세입자와 1년 계약을 체결하려고 합니다.
만약 계약 종료 후 세입자가 추가로 1년 더 거주하겠다고 요구하는 경우, 그 시점에는 주택임대사업자 등록이 만료된 상태가 됩니다.
이 경우
월세를 5% 초과하여 증액하는 것이 가능한지,
아니면 최초 계약 당시 주택임대사업자였기 때문에, 이후에 등록이 만료되더라도 5% 증액 제한이 계속 적용되는지 궁금합니다.
==> 임대인은 연간단위로 계약갱신 & 주변 시세 등을 고려하여 인상이 가능합니다. 이러한 경우 1년 기간으로 게약을 작성하는 경우 임차인이 2년 거주를 주장할 수 있는 만큼 5% 초과 인상시 다툼이 있을 수도 있음도 참고하시기 바랍니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
주택임대사업자 등록이 만료되면
그 이후 기간에 대해서는 임대사업자에 따른 5% 증액 제한은 더 이상 적용되지 않습니다
즉, 임대사업자였던 이력 때문에 영구적으로 5%에 묶이는 것은 아닙니다
임대사업자 규제는 등록기간 중에만 적용됩니다
그럼 등록 만료 후에는 5% 초과 증액이 가능한지는 조건에 따라 다릅니다
핵심은 갱신인지, 신규계약인지입니다
임대사업자 때문이 아니라, 일반 임대차법 때문에 5% 상한이 걸립니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
임대료 5% 증액 제한은 주택임대사업자 등록이 유효한 기간에 체결·갱신되는 계약에만 적용됩니다.
등록이 만료된 이후 세입자가 추가 거주를 요구해 새로 계약을 체결하는 경우에는 5% 제한이 적용되지 않습니다.
다만 기존 계약의 연장이나 갱신으로 볼 여지가 있으면 분쟁 소지가 생길 수 있습니다.
따라서 등록 만료 후에는 ‘신규 계약’ 형태로 명확히 작성하는 것이 핵심입니다.안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
민간임대주택에 관한 특별법에서는 주택임대사업자에게 임대료를 최대 5퍼센트까지만 올릴 수 있도록 규정하고 있습니다. 다만, 이 규정은 임대사업자 등록 기간에만 적용됩니다. 다시 말해, 임대사업자 등록이 만료되거나 말소된 이후에 새로 임대차계약을 맺거나 갱신할 때는, 이 5퍼센트 임대료 증액 제한이 더 이상 의무사항이 아닙니다.
하지만 한 가지 주의할 점이 있습니다. 임대사업자 등록이 끝나도 '주택임대차보호법'에서 정한 계약갱신요구권이 적용되는 경우라면 이야기가 달라집니다. 세입자가 갱신요구권을 행사한다면, 임대료 증액 폭은 여전히 5퍼센트 이내로 제한됩니다.
정리하자면, 임대사업자로서 받던 임대료 규제는 사라지지만, 주택임대차보호법에 따른 세입자의 기본적인 권리는 동일하게 남아 있다는 뜻입니다. 그래서 계약을 체결할 때는 세입자가 갱신권을 쓰는 상황인지 꼭 확인하셔야 합니다.
답변이 도움이 되셨나요~✨️