매매중인 건물 전세, 버팀목 전세대출 문제없나요?
버팀목 전세 대출을 사용하여 전세계약을 진행하고자 합니다.
하지만 해당매물을 매매가 진행중인 매물이며 매매의 모든일정은 전세계약 체결이후에 이어진다고 확인했습니다. (전세잔금일이 매매잔금일보다 우선) 전세잔금일에 등기부등본상의 어떠한 권리관계도 발생시키지않는다는 특약을 전세계약서에 기입하였는데 전세대출이후 근시일내에 소유권 변경으로 인한 보증보험 불가등의 문제가 발생할수 있을까요?
물론 보증보험 미승인시 계약무효 특약기입했습니다.
전세가는 1.5억이며 매매가는 2.1억 이었습니다.
4개의 답변이 있어요!안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
매매중인 건물 전세는 임차인과 임대인의 계약이 아니라 임차인과 매수인의 계약으로 이루어지는 경우가 많습니다. 이 경우 임차인은 매수인에게 전세금을 지급하고, 매수인은 매도인에게 매매금을 지급하는 구조입니다. 이때 임차인은 매수인이 매매금을 지급하지 못하거나 매도인이 소유권 이전을 거부하는 등의 문제가 발생할 경우 전세금을 잃을 수 있습니다. 따라서 임차인은 매수인과 매도인의 매매계약서를 확인하고, 전세계약서에 매매계약의 내용과 전세금 반환에 관한 특약을 반드시 기재해야 합니다.
버팀목 전세대출은 임차인이 전세금을 마련하기 위해 은행에서 대출을 받는 방식입니다. 이 경우 임차인은 은행에 질권을 설정하고, 은행은 임차인의 전세금을 임대인에게 직접 입금합니다. 이때 임대인은 은행의 채권자가 되고, 임차인은 은행에 대출금을 상환해야 합니다. 버팀목 전세대출의 문제점은 다음과 같습니다.
전세금이 하락하거나 전세계약이 해지되면 임차인은 대출금을 상환할 수 없을 수 있습니다. 이 경우 은행은 임차인에게 추가 담보를 요구하거나 강제집행을 할 수 있습니다.
전세계약이 만료되기 전에 임차인이 전세계약을 해지하고 싶을 경우 임대인의 동의가 필요합니다. 임대인이 동의하지 않으면 임차인은 전세금을 돌려받을 수 없습니다.
임대인이 전세금을 은행에 상환하지 않고 탈주하거나 파산하면 임차인은 전세금을 잃을 수 있습니다. 이 경우 임차인은 임대인을 고소하거나 소송을 제기해야 합니다.
따라서 버팀목 전세대출을 이용할 때는 임차인은 다음과 같은 사항을 주의해야 합니다.
전세계약서에 버팀목 전세대출에 관한 특약을 반드시 기재하고, 임대인과 은행의 동의를 받아야 합니다.
전세계약서에 전세금 반환 방법과 기간, 전세계약 해지 조건과 절차, 전세금 반환 보증보험 가입 여부 등을 명확히 명시해야 합니다.
전세계약서에 임대인의 신분증 사본, 주민등록등본, 등기부등본, 임대인과 은행의 대출계약서 사본 등을 첨부해야 합니다.
전세계약서에 임차인의 전세금을 은행에 직접 입금하도록 하고, 입금 확인증을 받아야 합니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 보통 매매가 진행 중인 물건인 경우에는 대출에 제한이 발생될 수 도 있는 만큼 금융기관에 확인이 필요합니다
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.
전세잔금일 전에 소유권이전등기가 없다면 매매가 진행중인 주택도 버팀목전세 자금 대출이 가능 할 수 있습니다.
매매가 진행중이라는 사실은 고지해야 합니다. 대출은행에서 매매계약서 사본과 매수인의 확인서를 요구 하는 경우도 있습니다. 전세반환 증보험에 가입한다면 소유권이전등기 완료 후 새로운 임대차계약서 요구 하는 곳도 있습니다.
버팀목전세자금대출은 KB시세의 매매가의 90% 이내에서 대출이 가능 할 수 있고 전세보증금액의 80%까지 대출이가능하고 전세가액도 범위에는 포함되기는 하지만 임대차계약서 작성전에 해당 대출 기관에서 상담 받아 보시고 진행하셔요.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전월세계약은 임대인이 바껴도 승계가 됩니다
나중에 소유권 변경이되면 아마 바뀐임대인과 다시쓴 계약서에 확정일자받아서 다시제출을 요구할겁니다
그때 서류는 보완해주면 됩니다
