전세집 전세보증금 +월세로 하거싶을때 전월세전환율 문의드립니다
제가 2억 4천 5천짜리 전세매물을
2억보증금에 나머지를 월세로 하고싶다고 제안하니 2억에 월40-50을 얘기하시더라구요.
찾아보니 전월세전환율이라는것이 존재하던데 해당사항을 반드시 지켜야하는 법적인것인가요?
아니면 상관없는것인가요? 부동산 말로는 1000만원에 10정도 월세로 한다고 하더라구요
기존 월세매물이 3천에 100 2천에 120 정도로 나와있던데 반전세의 월세는 그냥 집주인마음인가요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
통상적으로 2억4500만원의 전세가액일 경우 전월세로 전환을 하게 되면 2억/168,750원 정도 나옵니다.
(월차임전환산정율 2%, 기준금리 2.5% 했을 경우)
대략 월세로 전환할 경우 대략적으로 보증금 1000만원에 5만원정도 하긴 합니다. 그럴 경우 대략 225,000원 정도 나옵니다. 이선에서 협상을 하는 것이 좋아 보입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
보증금과 월세는 계약 사항이므로 임차인과 상의하여 합의가 되어야 하며, 보증금 월세 전환 관련하여 주택임대차보호법 시행령 제9조 월차임 전환 시 산정률이 있으나 반드시 준수해야 하는 것은 아니며, 전월세 전환율은 시장상황이나 지역별로 차이가 있을 수가 있으며 한국부동산원 부동산통계정보시스템이나 부동산114등의 사이트에서 지역별 전월세전환률을 확인할 수 있습니다. 주택임대차 보호법 시행령 상의 산정률에 따르면;
(1) 대출금리와 경제여건 등을 고려한 대통령이 정하는 비율 연10%
(2) 한국은행이 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 2.5% + 2.0% = 4.5%
(1), (2)중 낮은 비율을 적용하므로 주택의 전월세 전환율은 연4.5%
예를 들어 1억원5천만인 보증금 중 5천만원을 월세로 계산해보면;
5,000만원 x 4.5% = 225만원이 상한 값으로 12개월로 나누면 18만7500원이 상한값이 되어 시중에 적용되는 값보다 적은것을 알 수 있습니다. 실제로는 지역별 기준을 참조하여 임대인과 임차인간의 협의에 따라서 조정될 수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
전환율을 반드시 지켜야 하는 것은 아닙니다.
전월세 전환율은 임차인이 기존 계약 갱신 시 법적으로 보호받는 상한선입니다. 즉 계약갱신청구권 행사 시 집주인이 월세를 과하게 올리지 못하도록 막는 규정입니다. 그 외의 경우에는 집주인과 세입자 자유 계약입니다.
현재 전월세 전환율 기준은 기준금리 + 3.5%입니다. 기준금리가 3.5% 일 경우 전환율 상한은 7%가 됩니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
천만원에 10만원은 전환률이 높은편입니다
보통 5~6만원으로 계산하는 편입니다
임대인이 정하기는 하지만 주변시세가 있으니 다시 조율을 해보시기 바랍니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 전월세전환율은 하나의 전환기준이 되는 것일뿐 반드시 해당 기준을 초과하면 안되거나 법적 강제력이 있는 것은 아닙니다. 특히나 질문처럼 신규계약에 대해서는 사인간의 계약특성상 합의를 우선하기 떄문에 전환율에 따른 금액은 크게 의미가 없습니다. 현재 전환율은 4.5%로 보시면 되고, 1000만원당 4만원이 되지 않습니다. 그래서 4500만을 월세로 전환하며 대력 16~17만원정도 입니다. 부동산에서 말한 금액은 해당 지역 현황에 따른 기준으로 말한듯 보이고, 실제 전환율에 따라 적용된 부분은 아닌것으로 보입니다.
그리고 월세나전세 조건에 대한 부분은 임대인 개인의 판단에 따라 할수 있는 부분이고, 임차인은 이에 대해서 협의를 가능하겠으나, 최종 결정권은 결국 소유자인 임대인에게 있습니다.